Eine Woche nach dem erfolgreichen Börsendebüt im Freiverkehr der Berliner Börse fand die Hauptversammlung der RÜCKER IMMOBILIEN AG am 1. Juli um 11 Uhr in der ehemaligen Klosterkirche statt. Unter den rund 20 Aktionären, Gästen und Pressevertretern befand sich auch ein Mitarbeiter von GSC Research. Der Aufsichtsratsvorsitzende Heinz-Dieter Heithecker eröffnete die Hauptversammlung um 11 Uhr und begrüßte zunächst alle Anwesenden. Nach der Abhandlung der üblichen Formalien übergab er dann das Wort an das Vorstandsmitglied Martin Lambotte.
Bericht des Vorstands
Herr Lambotte begrüßte auch im Namen des zweiten Vorstands, Herrn Hans Ulrich Rücker, alle Anwesenden herzlich und stellte dann mit vielen informativen Beispielen und Bildern das Zahlenwerk und die Geschäftstätigkeit der RÜCKER IMMOBILIEN AG vor. Die Gesellschaft blickt auf ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr 2004 zurück. Der Umsatz stieg um 39 Prozent auf 8,3 Mio. EUR und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sogar um 69 Prozent auf knapp 0,6 Mio. EUR. Der Jahresüberschuss betrug 348 TEUR, und aufgrund eines Gewinnvortrags lag der Bilanzgewinn bei 449 TEUR.
Das eigentliche Kerngeschäft der RÜCKER IMMOBILIEN AG spiegelt sich wider in den "Erlösen aus der Veräußerung von Grundstückseinheiten". Hierauf entfallen 6,9 Mio. EUR und somit 84 Prozent der Gesamtumsätze. Außerdem erzielte die Gesellschaft Umsätze aus der Vermietung (1,1 Mio. EUR), Maklertätigkeiten (0,2 Mio. EUR) sowie in geringem Umfang aus der Hausverwaltung. Auf der Kostenseite ist die größte Position der Aufwand für Verkaufsgrundstücke mit 5,2 Mio. EUR. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen 1,5 Mio. EUR und beinhalten insbesondere Investitionen in die erworbenen Objekte (0,6 Mio. EUR) sowie Kosten für die Verkaufs- und Vermittlungstätigkeit (0,3 Mio. EUR) und für Reparaturen/Instandhaltung (0,1 Mio. EUR).
Herr Lambotte wies darauf hin, dass keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig sind und dass insgesamt keine Risiken für die Gesellschaft erkennbar sind.
Nach der Darstellung der Zahlen beantwortete der Vorstand die Frage: "Womit beschäftigen wir uns tagsüber?". Hierzu stellte er, unterstützt durch entsprechende Fotos, die Immobilien der Gesellschaft vor. Dabei befindet sich im Anlagevermögen zur Vermietung nur ein Objekt (Am langen Siepen 6 - 8 in Remscheid: 12 Wohnungen und 5 Garagen, 744 m² Wohnfläche, erworben im Jahr 2001). Alle anderen Objekte stehen für einen kurzfristigen Verkauf bereit bzw. sind teilweise bereits veräußert worden. Mehrere Objekte wurden im Jahr 2004 komplett veräußert und werden daher in der Bestandsübersicht nicht mehr aufgeführt:
- Mühlheim, Steinkuhle 70: 32 Wohnungen und Kfz-Stellplätze, 2.344 m² Wohnfläche,
erworben im Februar 2005 - die Bilanzierung erfolgt zukünftig im Anlagevermögen
- Ennepetal, Effeystraße 1, 3 und 5: 18 Wohnungen und 2 Garagen, 1.104 m²
Wohnfläche, in 2000 erworben, inzwischen wurden 9 Wohnungen und die Garagen
verkauft
- Remscheid, Morsbach 23 und 23a: 9 Wohnungen und 2 Garagen, 623 m² Wohnfläche,
in 2002 erworben, inzwischen sind 4 Wohnungen und 4 Garagen verkauft
- Remscheid, Reinshagener Str. 56 - 58: 18 Wohnungen, 1.287 m² Wohnfläche, in 2003
erworben, 12 Wohneinheiten verkauft
- Remscheid, Albert-Schmidt-Allee 49-55: 24 Wohneinheiten und 8 Garagen, 1.872 m²
Wohnfläche, in 2004 erworben, Vertriebsbeginn im 3. Quartal 2005
- Sankt Augustin, Pestalozzistraße 9, 11 und 13: 24 Wohnungen und 22 Garagen,
1.584 m² Wohnfläche, erworben in 2001, 21 Wohnungen und 19 Garagen verkauft
- Bonn-Bad Godesberg, Rheinstraße 54, 56, 58, 60: 20 Wohnungen und 21 Tiefgaragen-
einstellplätze sowie 58 Tiefgaragenplätze in einer Großgarage, 2.291 m² Wohnfläche, in
2001 erworben, Großgarage und 12 Wohnungen mit Garagenplätzen inzwischen
veräußert
- Köln, Agrippastraße: 10 Wohnungen, 811 m² Wohnfläche, in 2002 erworben,
4 Wohnungen wurden bereits verkauft
- Sankt Augustin, Lessingstraße: 28 Wohnungen, Wohnfläche 1.849 m², erworben in
2003, 22 Wohnungen veräußert
- Oberhausen, Wasgenwaldstraße/Taunusstraße: 52 Häuser mit 260 Wohnungen,
Grundstücksfläche 48.000 m², erworben in 2003, inzwischen wurden 36 Häuser mit
174 Wohnungen veräußert
- Köln-Porz (Lind), Nibelungenstraße/Kitschburger Straße: 11 Häuser mit 65
Wohnungen, erworben in 2004, 14 Wohnungen verkauft
- Köln-Porz (Urbach): 60 Wohneinheiten, erworben Ende 2004, bereits 20 Wohnungen
veräußert
- Troisdorf, An der Pohlstadt: 3 Wohneinheiten mit Garagen, erwoben im Frühjahr 2005
Die RÜCKER IMMOBILIEN Beteiligungs-GmbH, an der die RÜCKER IMMOBILIEN AG zu 50 Prozent beteiligt ist, erzielte im Jahr 2004 einen Umsatz von 357 nach 53 TEUR im Vorjahr. Der Jahresüberschuss betrug 43 TEUR, nachdem im Vorjahr noch ein Verlust angefallen war. Die Gesellschaft hält folgende Positionen:
- Troisdorf, Wilhelm-Busch-Straße 32 - 34: 16 Wohnungen und 16 Tiefgaragen-
einstellplätze, 1.254 m² Wohnfläche, in 2001 erworben, 14 Wohnungen und
Garagen inzwischen veräußert
- Troisdorf, Spicher Straße 25: 6 Wohnungen und 8 Garagen; in 2002 erworben,
3 Wohnung und 3 Garagen veräußert
Die II. RÜCKER IMMOBILIEN Beteiligungs-GmbH (Anteil 50 Prozent) erzielte im Jahr 2004 einen Umsatz von 626 nach 930 TEUR im Vorjahr bei einem Jahresüberschuss von 13 nach 37 TEUR. Zweck der Gesellschaft ist die Weiterentwicklung und der Verkauf von folgendem Objekt:
- Wuppertal-Hainholz/Eichenbrink: 30 Mehrfamilienhäuser mit 186 Wohnungen sowie
22 Garagen, in 2000 erworben, 27 Mehrfamilienhäuser mit 150 Wohnungen inzwischen
veräußert
Die IV. RÜCKER IMMOBILIEN Beteiligungs-GmbH (Anteil 50 Prozent) setzte im Jahr 2004 rund 160 (5) TEUR um und erzielte einen Verlust von 4 TEUR nach einem ausgeglichenen Ergebnis im Vorjahr. Die Gesellschaft besitzt das Objekt:
- Düsseldorf, Rehstraße 2:5 Wohnungen und 5 Garagen, in 2003 erworben, 1 Wohnung
und 1 Garage veräußert
Anschließend teilte der Vorstand den Hauptversammlungsbesuchern mit, wie die zukünftige Entwicklung aussehen soll. Tatsächlich ist das wirtschaftliche Umfeld nicht besser geworden, als Kapitalanlage werden Immobilen zurzeit kaum erworben. Interessiert verfolgt die Gesellschaft die Entwicklung der sogenannten REITs. Es ist davon auszugehen, dass die mögliche Streichung der Eigenheimzulage nur unwesentliche Vorzieheffekte verursacht.
Weiterhin gilt der Grundsatz "Im Einkauf liegt der Segen". Dabei sind unterschiedliche Objekte und unterschiedliche Standorte sinnvoll. Regional sind Objekte im Umkreis von einer Autostunde um Remscheid interessant. Der Verkaufsbestand soll nicht nur gut, sondern perfekt aufbereitet werden. Beispiele, durch "Vorher-Nachher"-Fotos illustriert, konnten diesen Anspruch deutlich belegen. Die Vertriebsaktivitäten sollen weiter verstärkt werden ("steter Tropfen höhlt den Stein"), Gleiches gilt für die Verkaufsaktivitäten. Erfolgreich entwickelt sich der Internetauftritt, die Website der Gesellschaft wurde im Jahr 2004 pro Monat 1.000 bis 1.500 Mal besucht. Im Jahr 2005 sind es inzwischen schon 3.500 Zugriffe monatlich.
Interessanterweise besteht nach Aussage von Herrn Lambotte in Remscheid sowohl von Privatpersonen als auch Kreditinstituten eine große Nachfrage nach Maklertätigkeiten. Allerdings gehört dieser Bereich nicht zum Kerngeschäft der RÜCKER IMMOBILIEN AG, und Mandate werden nur angenommen, wenn dies sinnvoll erscheint. Im Gesamtjahr 2004 wurde in diesem Bereich ein Umsatz von 217 TEUR erwirtschaftet. Diese Größe wird im laufenden Jahr voraussichtlich schon Ende Juli erreicht sein.
Anschließend ging Herr Lambotte noch auf das erfolgte Listing im Freiverkehr der Börse Berlin ein. Eigentlich war dies erst für den Tag der Hauptversammlung geplant, aber zur Überraschung aller passierte es schon eine Woche vorher. Mit der bisherigen Entwicklung ist der Vorstand zufrieden. Die Kurse, die am Tag der Hauptversammlung in der Spitze 4,50 EUR erreichten, zeigen dem Vorstand einen Vertrauensvorschuss.
In Kürze plant die RÜCKER IMMOBILEN AG eine Kapitalerhöhung im Verhältnis 5:1 zu einem Kurs von 1 EUR je Aktie. Auf diese Weise erhöht sich das gezeichnete Kapital auf 2 Mio. EUR. Anschließend erfolgt eine weitere Kapitalerhöhung. Der Bezugskurs orientiert sich dann aber am aktuellen Börsenkurs.
Herr Heithecker bedankte sich für den umfassenden Vortrag und gab den Aktionären die Möglichkeit, Fragen zu den Tagesordnungspunkten zu stellen.
Allgemeine Aussprache
Als erster Redner übermittelte Thorsten Geson von der Spezialwerte AG seine Glückwünsche zum erfolgreichen Börsenstart. Dann bat er um eine genauere Erläuterung der Kapitalmaßnahmen und fragte, ob auch im nächsten Jahr mit einer Dividende zu rechnen ist.
Der Vorstand verwies auf die Historie der Gesellschaft und sieht die Dividende als deutliches Signal für den Aktionär, dass Geld verdient wurde. Daher sei davon auszugehen, dass dies auch für die Zukunft gilt. Die Kapitalerhöhung zu 1 EUR soll voraussichtlich noch am gleichen Tag in der Sitzung des Aufsichtsrats beschlossen werden. Das Kapital beträgt nach der erfolgreichen Durchführung 2.050.000 EUR. Danach sind noch 450.000 EUR genehmigtes Kapital übrig. Dies soll direkt im Anschluss in einer weiteren Kapitalmaßnahme ausgenutzt werden.
Herr Geson nahm das Thema Dividende nochmals auf und fragte nach der Dividendenpolitik der Gesellschaft. Nach Aussage des Vorstands ist diese vom Ergebnis abhängig, wobei eine stetige Entwicklung der Dividendenhöhe wie in der Vergangenheit angestrebt wird.
Danach erkundigte sich Herr Mariotti nach der Ergebnisplanung für das Jahr 2005 insbesondere im Hinblick auf die Aussage im Geschäftsbericht, dass eine Konsolidierung erwartet wird. Außerdem erkundigte er sich nach der Aktionärsstruktur nach der erfolgreichen Umplatzierung von Aktien aus dem Bestand der Horus AG. Ferner interessierte ihn das Thema REITs, und er wollte wissen, ob die Gesellschaft hierfür richtig aufgestellt ist.
Nach Auskunft des Vorstands waren die bisherigen Ergebnisprognosen immer konservativ. Der Umsatz soll sich auf über 10 Mio. EUR erhöhen, und die Ertragslage soll sich deutlich verbessern. Allerdings ist eine Planbarkeit schwierig, da es vorkommen kann, dass vereinbarte Kaufpreise zu spät und damit nach dem Bilanzstichtag bezahlt werden. Bezüglich der Aktionärsstruktur gab Herr Lambotte an, dass er rund 225.000 Aktien zur Hauptversammlung angemeldet hat. Die REITs sieht er nicht als Baustein für das Geschäft der RÜCKER IMMOBILEN AG. Das Kerngeschäft soll sich nicht ändern, aber ein Wohnungspaket könnte in eine Gesellschaft eingebracht werden und dann 10 bis 15 Jahre Entwicklungspotenzial bieten. An dieser Gesellschaft wären dann Beteiligungen möglich, und die RÜCKER IMMOBILIEN AG könnte das Management durchführen.
Herr von Lukowicz bedankte sich beim Vorstand für die gute Entwicklung der Gesellschaft und die interessanten Einblicke durch die ausführliche Vorstellung der Objekte. Diesbezüglich regte er an, die Objektliste im nächsten Jahr auch im Geschäftsbericht zu veröffentlichen. Dann hinterfragte er kritisch die zu beschließende Vergütung des Aufsichtsrats. Die Klausel, dass 2 Prozent des Bilanzgewinns an den Aufsichtsrat ausbezahlt werden sollen, bezieht sich nach Meinung des Redners auf eine falsche Gewinngröße. Der Bilanzgewinn ist dadurch geprägt, dass aufgrund von Gewinnvorträgen diese Größe deutlich höher als das operative Ergebnis des Geschäftsjahres ausfallen kann. So sind im Ergebnis 2004 rund 100 TEUR aus dem Vorjahr enthalten, und für das neue Geschäftsjahr sind bereits fast 200 TEUR Gewinnvortrag vorhanden. Außerdem erkundigte sich Herr von Lukowicz nach der Vergütungsstruktur des Vorstands und wies dabei darauf hin, dass die Vorstandsbezüge höher sind als der Jahresüberschuss der Gesellschaft.
Wie Herr Heithecker in seiner Antwort ausführte, hält er die Vergütung für angemessen. Der Vorstand erhält eine feste Vergütung sowie eine Sondervergütung, die objektbezogen in Absprache mit dem Aufsichtsrat gezahlt wird.
Abstimmungen
Nachdem keine weiteren Fragen mehr gestellt wurden, schloss Herr Heithecker die Generaldebatte und dankte dem Aufsichtsratmitglied Hans-Rudi Küfner für die Unterstützung beim Start der Handelsaufnahme der Rücker-Aktie an der Berliner Börse. Er wies darauf hin, dass Herr Hans Schönfelder nicht mehr als Mitglied des Aufsichtsrats zur Verfügung steht. Herr Schönfelder erläuterte hierzu, dass er selbst im Immobiliengeschäft in Leverkusen tätig ist und zur Vermeidung von Interessenkonflikten dem Aufsichtsrat der RÜCKER IMMOBILIEN AG nicht mehr angehören möchte. Er besitzt aber Aktien der Gesellschaft und will diese auch weiterhin halten. Als Ersatz stellte sich Rechtsanwalt Martin Rubensdörffer vor, der bereits im Aufsichtsrat der Horus AG sowie der Nebenwerte-Journal AG tätig ist.
Die Präsenz betrug 642.798 Stimmen von 1.715.175 möglichen Stimmen und damit 37,5 Prozent des Kapitals. Bei der Entlastung des Vorstands waren 168.906 Stimmen stimmberechtigt. Fast alle Tagesordnungspunkte wurden ohne Gegenstimmen und Enthaltungen verabschiedet. Dies waren die Verwendung des Bilanzgewinns zur Ausschüttung einer Dividende von 15 Cents je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Neuwahlen zum Aufsichtsrat (TOP 6), die Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien (TOP 7) sowie die Wahl der Morison AG, Remscheid, zum Abschlussprüfer (TOP 8). Lediglich bei der Vergütung des Aufsichtsrats (7.500 EUR je Mitglied zuzüglich 2 Prozent des Bilanzgewinns) (TOP 5) waren 1.500 Gegenstimmen zu verzeichnen.
Bereits um 12:10 Uhr konnte Herr Heithecker die Versammlung beenden und alle Anwesenden zu einem gemütlichen Mittagessen in der Gastronomie der Klosterkirche einladen.
Fazit
Im Fazit des HV-Bericht 2004 von GSC Research wurde angemerkt, im Zusammenhang mit der RÜCKER IMMOBILIEN AG sei nur negativ zu vermerken, dass für außenstehende Interessenten keine Beteiligungsmöglichkeit besteht. Dieses Manko wurde nun beseitigt, und börsentäglich ist eine Beteiligung über den Freiverkehr der Berliner Börse möglich.
Auf der Hauptversammlung wurde wieder deutlich, dass die RÜCKER IMMOBILIEN AG in einem interessanten und lukrativen Geschäftsfeld tätig ist. Mit dem engagierten und erfahrenen Management ist es möglich, dass auch weiterhin gute Ergebnisse erzielt werden. Die geplanten Kapitalerhöhungen schaffen Raum für weiteres Wachstum durch den Kauf neuer Objekte, die profitabel weiterentwickelt werden können.
Mit der angekündigten Dividendenpolitik bietet die Aktie der RÜCKER IMMOBILIEN AG ein solides langfristiges Investment.
Kontaktadresse
RÜCKER IMMOBILIEN AG
Brüderstraße 62
42853 Remscheid
Tel.: 02191 / 46447 - 0
Fax: 02191 / 46447 - 17
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