Am 5. Juli 2005 fand die 122. ordentliche Hauptversammlung der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG in Hamburg statt. Knapp 200 Aktionäre und Gäste, unter ihnen auch Thorsten Renner von GSC Research, hatten sich im Haus der Patriotischen Gesellschaft eingefunden, um sich über die weitere Entwicklung des Unternehmens und des Wohnimmobilienmarkts zu informieren. Der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Frohne eröffnete die Hauptversammlung und übergab nach dem Verlesen der üblichen Formalien das Wort an den Vorstandsvorsitzenden Dr. Ristow.
Bericht des Vorstands
Zu Beginn seiner Rede ging Dr. Ristow kurz auf den Veranstaltungsort der Hauptversammlung ein, das Haus der Patriotischen Gesellschaft. Die Patriotische Gesellschaft wurde 1765 mit dem Zweck gegründet, dem Gemeinwohl zu dienen. Bis zum Jahr 1844 verfügte die Gesellschaft dann über ausreichend Vermögen, um dieses Gebäude zu errichten.
Wie Dr. Ristow dann ausführte, ist der TAG-Konzern im letzten Jahr mit einem Jahresüberschuss von 2,1 Mio. EUR wieder in die Gewinnzone zurückgekehrt, obwohl das Jahr 2004 von einem schwachen wirtschaftlichen Wachstum und wachsender Arbeitsplatzunsicherheit geprägt war. Zudem gab es heftige Diskussionen um die Abschaffung der Eigenheimzulage.
Nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden wurden die Sach- und Personalkosten deutlich reduziert, und durch einen Abverkauf von Umlaufvermögen erfolgte im Gegenzug eine Senkung der Verbindlichkeiten um 40 Mio. EUR. Diese Reduzierung der Verbindlichkeiten führte zu einer Verringerung der Zinsaufwendungen um rund 2 Mio. EUR. Durch die Verkürzung der Bilanzsumme und die Absenkung der Verbindlichkeiten verbesserte sich die Eigenkapitalquote auf 18 Prozent. Wie Dr. Ristow weiter ausführte, konnte im letzten Jahr vor allem der Bau-Verein Erfolge verbuchen, und in diesem Jahr sollen deutliche Fortschritte bei der JUS AG erreicht werden.
Im Rahmen von Nachverhandlungen erzielte die TAG eine Absenkung der Einstandspreise bei der JUS AG und beim Bau-Verein. Des Weiteren konnte zu Jahresbeginn eine Barkapitalerhöhung über 620.000 Aktien zu einem Kurs von 7,10 EUR platziert werden. All diese Maßnahmen haben dazu beigetragen, dass die TAG in 2004 wieder in die Gewinnzone zurückgekehrt ist. Der Gewerbeimmobilienmarkt hat sich auch im letzten Jahr negativ entwickelt, wobei sich Dr. Ristow zufrieden zeigte, dass sich die Gesellschaft in diesem Bereich seit 2001 gezielt zurückgehalten hat, auch wenn es anfangs Kritik von Seiten der Analysten gab. Somit erfolgt bei der TAG nun eine klare Fokussierung auf den deutschen Wohnungsmarkt, betonte der Vorstandsvorsitzende.
Während sich die TAG auf der einen Seite von Randaktivitäten wie dem Eisenbahnbetriebsgeschäft trennen will, soll andererseits eine Ausweitung der wohnungswirtschaftlichen Kompetenz durch Verstärkung des risikoarmen und wenig kapitalintensiven Bereichs Dienstleistungen erreicht werden. Hierbei erbringt die Gesellschaft Dienstleistungen für Dritte in der Wohnungswirtschaft und hat beispielsweise im Mai 2005 den Dienstleistungsauftrag für das Gebäude des Berliner Kammergerichts erhalten. Dr. Ristow ging davon aus, in diesem Bereich noch in 2005 weitere Fortschritte vermelden zu können.
Laut Dr. Ristow sollen die Veränderungen innerhalb des deutschen Wohnungsmarkts genutzt werden, um einen Ausbau des Portfolios durch Akquisitionen kleiner und mittlerer Wohnungspakete zu erreichen. Zudem wollen auch größere Fonds kleinere Pakete verkaufen, die gut in das Portfolio des Bau-Vereins passen würden. Als Ziel nannte der Vorstandsvorsitzende gezielte Anschlusskäufe, weshalb er auch um Zustimmung zu den vorgeschlagenen Kapitalmaßnahmen bat.
Danach kam Dr. Ristow noch auf den Themenkomplex REIT zu sprechen, wobei es sich nach seiner Aussage um börsennotierte Immobilien-AG´s handelt, die hauptsächlich in der Verwaltung und Erhaltung von Immobilienbeständen und weniger in der Projektentwicklung tätig sind. Normalerweise sind die Unternehmen steuerbefreit, müssen ihre Gewinne dann aber zu mindestens 85 Prozent ausschütten, und die Versteuerung erfolgt dann auf der Ebene der Aktionäre.
Sollte es zu einer Einführung von REIT´s kommen, ist die TAG gut aufgestellt, da diese mit dem Bau-Verein und der TAG selbst über zwei potenzielle REIT-Kandidaten verfügt. Dies ruft auch Interesse auf Seiten ausländischer Investoren hervor, und vor kurzem hat sich eine Gesellschaft mit 5,1 Prozent an der TAG beteiligt.
Für das laufende Jahr rechnete Dr. Ristow mit einer weiteren Stagnation und Unsicherheit der Märkte. Steigerungen in der Bestandswirtschaft stehen rückläufige Tendenzen im Verkauf von Bestands- und Neubauwohnungen entgegen. Insgesamt zeigte sich der Vorstandsvorsitzende für 2005 sehr verhalten, war aber deutlich optimistischer, was die Jahre 2006 und 2007 betraf. Dann soll auch wieder die Dividendenfähigkeit angestrebt und bei einer Bilanzsumme von rund 500 Mio. EUR eine Eigenkapitalquote von 25 Prozent erzielt werden. Auf jeden fall bleibe es spannend, und es lohne sich, Aktionär der TAG zu bleiben, meinte Dr. Ristow zum Ende seiner Ausführungen.
Nachdem Herr Borkers kurz einige Tagesordnungspunkte erläutert hatte, kam er auf die Zahlen des abgelaufenen Geschäftsjahres zu sprechen. Mit 121,3 Mio. EUR lagen die Umsatzerlöse etwa auf Vorjahresniveau, wobei 24 Prozent auf Mieterlöse und 76 Prozent auf Verkäufe entfielen. Die sonstigen betrieblichen Erträge kletterten auf 9,3 Mio. EUR, wovon auch 5,1 Mio. EUR auf die Kaufpreisminderung beim Bau-Verein entfielen. Laut Herrn Borkers führte die Neubewertung der Renditeliegenschaften zu einer Aufwertung von 7,6 Mio. EUR, und durch die Rückführung der Verbindlichkeiten verbesserte sich das Finanzergebnis von minus 20,1 auf minus 18,2 Mio. EUR. Das Konzernergebnis lag mit 2,1 Mio. EUR im positiven Bereich, nachdem im Vorjahr noch ein Verlust von 15,1 Mio. EUR angefallen war.
Im Zuge der deutlichen Reduzierung des Umlaufvermögens sank die Bilanzsumme von 605,7 auf 560,1 Mio. EUR. Bei der JUS AG war durch Herrn Haupt eine Gewinngarantie abgegeben worden, und in deren Rahmen hat die TAG nun 200.000 Aktien zurückerhalten, was einer nachträglichen Kaufpreisminderung entspricht, aber keine Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft hat. Innerhalb der AG erzielte die TAG im letzten Jahr nur unbedeutende Umsätze von 0,08 Mio. EUR, während die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 2,05 auf 1,20 Mio. EUR heruntergefahren werden konnten. Zusätzlich wurde noch eine Abschreibung auf AGP in Höhe von 1,0 Mio. EUR vorgenommen, so dass sich ein Jahresfehlbetrag von 0,76 Mio. EUR einstellte.
Insgesamt konnte in 2004 eine Verbesserung der Bilanzstrukturen erreicht werden, was sich vor allem in der Darlehensrückführung über 42,7 Mio. EUR ausdrückt. Wie Herr Borkers weiter ausführte, sollen in 2005 eine weitere Darlehensrückzahlung erfolgen. Im ersten Halbjahr des laufenden Jahres erzielte die Gesellschaft deutliche Einsparungen bei der JUS AG, und auf vergleichbarer Basis ergab sich eine Ergebnisverbesserung von minus 2,5 auf minus 0,7 Mio. EUR. Im März 2005 konnten erneut 620.000 Aktien platziert werden, und die Führung der TAG strebt auch noch eine weitere Kapitalerhöhung an, betonte der Finanzvorstand. Auch wenn die Aktie am 20. Juni 2005 aufgrund zu geringer Handelsumsätze aus dem SDAX ausgeschieden ist, hat dies dem Kurs keineswegs geschadet.
Nach den Worten von Herrn Haupt liegt der Schwerpunkt der TAG weiterhin im Verkauf von Wohnimmobilien, und als entscheidend für den Erfolg nannte er die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise. Während sich in den europäischen Ländern jährlich ein durchschnittlicher Anstieg der Preise um 7 Prozent ergab, war in Deutschland in den vergangenen Jahren keine Veränderung beim Preis erkennbar. Eine solche Preisentwicklung in Deutschland würde sich auch bei der TAG äußerst positiv auf das Verkaufsvolumen auswirken, meinte Herr Haupt.
Im Jahr 2004 konnte das Schokoladenpalais fertiggestellt und erfolgreich vermarktet werden, wobei ein Teil schon in den Vorjahren bilanziert werden musste, obwohl sich die Wohnungen noch im Bau befanden. Rund ein Drittel des gesamten Verkaufsumsatzes der Gesellschaft entfiel auf die JUS AG. Allerdings wurde dort in den Jahren 2001 und 2002 zuviel eingekauft, was die Gesellschaft belastet. Wie Herr Haupt berichtete, ist man aber dabei, das Umlaufvermögen weiter abzubauen, und hier konnten vor allem in 2005 bereits Fortschritte erzielt werden.
Im Tegernseer Tal wurde die Projektentwicklung konkret vorangetrieben, jedoch ist der Gesellschaft der Mieter für den geplanten Supermarkt abhanden gekommen. Jetzt wurde das Projekt umgegliedert, und nach Aussage von Herrn Haupt sollen dort 27 Eigentumswohnungen realisiert werden, wobei das Projekt unter dem Motto "ohne Stufen vom Tegernsee zum Stachus" steht.
Allgemeine Diskussion
Herr Martius als Sprecher der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) anerkannte zwar die schwarzen Zahlen im letzten Jahr, sah die Gesellschaft aber noch weit von den Zielen entfernt, zumal das positive Ergebnis nur durch Neubewertungen, Kaufpreisminderungen und den Wegfall von Goodwill-Abschreibungen erreicht wurde. Probleme sah er hier vor allem in der Kapitalausstattung der Gesellschaft und in der hohen Anzahl der Projekte bei der JUS AG. In Bezug auf die seiner Meinung nach zu geringe Kapitalausstattung begrüßte er deshalb auch ausdrücklich die vorgeschlagenen Kapitalmaßnahmen. Auch Dr. Ristow war der Meinung, dass 30 Projekte bei der JUS AG für die Gesellschaftsgröße zu viel sind, weshalb man sich auch stark um einen Abbau bemühe.
Nicht nachvollziehen konnte Herr Martius die Aufnahme der Gewerbeimmobilie in Markkleeberg in das Anlagevermögen der Gesellschaft, wenn man sich nur auf Wohnimmobilien fokussiert. Wie Dr. Ristow diesbezüglich berichtete, war das Objekt von Beginn an für das Anlagevermögen geplant, und er bezeichnete dieses bei einem Vermietungsstand von 90 Prozent und sehr guten Mietern als sehr erfolgreich.
Befragt nach der Entwicklung bei der REAL erklärte Dr. Ristow, das Joint Venture mit der Sachsen-LB habe sich sehr erfolgreich entwickelt, und die Gesellschaft habe sich nun ein erhebliches Marktpotenzial erschlossen. Weitere Fragen von Herrn Martius betrafen die Abschreibung auf AGP und die Verluste in der Bauträgertätigkeit. Nach Aussage des Vorstandsvorsitzenden handelte es sich bei AGP um eine Bereinigungsmaßnahme, nachdem sich diese Gesellschaft nicht als geeignet erwiesen hat, die Entwicklung der Grundstücke im Tegernseer Tal voranzutreiben. Wie er weiter ausführte, haben die Verluste in der Bauträgertätigkeit mit der jeweiligen Phasenverschiebung zu tun, und bei der Betrachtung der Zahlen sei es entscheidend, in welcher Phase sich ein Segment befindet.
Herr Dr. Springmann als Vertreter der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) zeigte sich über die Entwicklung der Gesellschaft besorgt und enttäuscht. Seiner Ansicht nach kam der Überschuss fast nur durch eine Höherbewertung der Immobilien zu Stande, und er gab auch gleich für eine vertretene Stimmkarte Widerspruch zu Protokoll. Ihn interessierte dann der Anstieg der sonstigen langfristigen Verpflichtungen, der laut Herrn Borkers durch die letzte Kaufpreisrate für den Bau-Verein hervorgerufen ist, und hierbei handelt es sich um 3,2 Mio. EUR im September 2006.
Nähere Informationen verlangte Dr. Springmann zum entstandenen Gewinn beim Schokoladenpalais und dem Stand der Entwicklung beim Grundstück in Stuttgart. Nach Aussage von Herrn Haupt erzielte die Gesellschaft beim Schokoladenpalais einen Rohgewinn von annähernd 3 Mio. EUR. Aus der heutigen Sicht passt das Grundstück in Stuttgart nicht mehr ins Portfolio, allerdings wurde auch hier das Objekt umgeplant, und nun ist eine kleinteiligere Nutzung vorgesehen, jedoch konnte der Plan bisher noch nicht abgeschlossen werden.
Herr Sippli bat noch einmal um näherer Erläuterungen, wie es mit der Umwandlung in ein REIT bestellt ist. Der Finanzvorstand Herr Borkers betonte noch einmal, dass man sich aktuell dazu kaum äußern kann, da nicht einmal der Gesetzentwurf bekannt ist. Allerdings zeigte er sich überzeugt von der Einführung, auch wenn sich diese aufgrund der anstehenden Bundestagswahl zeitlich etwas verschieben dürfte. Für eine bessere Kostenstruktur hielt der Aktionär Sippli einen Alleinvorstand für ausreichend, was von Vorstandsseite jedoch anders gesehen wurde, da alle Vorstände neben ihrer Tätigkeit in der TAG AG auch noch eine Vielzahl von Geschäftsführerposten im Konzern ausfüllen.
Dr. Ristow sah die TAG nicht als Übernahmekandidat, wobei er Kooperationen oder weitere Joint Ventures aber nicht ausschloss. Weitere Fragen von Herrn Sippli richteten sich auf den Verkauf eines Gewerbeobjekts beim Bau-Verein und den Aktionär, der die restlichen 6 Prozent an der JUS AG hält. Die Verringerung des Bestands an Gewerbeimmobilien beim Bau-Verein wurde durch den Verkauf eines Einkaufsmarkts in Puchheim ausgelöst, berichtete der Vorstandsvorsitzende. Er selbst habe über eine ihm gehörende Gesellschaft die restlichen 6 Prozent an der JUS AG erworben, da bei einem Erwerb von mehr als 94 Prozent an einer Gesellschaft Grunderwerbssteuer anfallen würde, führte Dr. Ristow weiter aus.
Anschließend erkundigte sich Herr Sippli nach den Gründen für die vorzeitige Auflösung der Gewinngarantie mit Herrn Haupt bei der JUS AG. Nach Angaben der Verwaltung hatte die JUS AG auch schon in den Jahren 2003 und 2004 Gewinne ausgewiesen, und der restliche Betrag bis zur garantierten Summe wurde durch die 200.000 TAG-Aktien abgedeckt.
Herr Bakkers als nächster Aktionär bat um eine Aussage, ob der Wiederaufstieg in den SDAX angestrebt wird. Laut Herrn Borkers möchte die Gesellschaft schon gerne wieder in den SDAX aufgenommen werden, allerdings liegt sie in der Marktkapitalisierung derzeit auf Platz 105 und nach den Börsenumsätzen auf Platz 128. Dr. Ristow vertrat aber auch die Meinung, dass die Zugehörigkeit zum SDAX der Gesellschaft weder Vor- noch Nachteile einbrachte.
Zusätzlich interessierte Herrn Bakker die Neubewertung der Liegenschaften, die nach den Worten des Vorstands von einem unabhängigen vereidigten Prüfer vorgenommen wird, wobei jeweils nur ein Prüfer ausgewählt wird. Des Weiteren sah der Aktionär Informationsbedarf bei möglichen Plänen für die Hafen-City und der Höhe des Net Asset Value (NAV). An den jetzigen Vergaben in der Hafen-City hat die TAG laut Verwaltung nicht teilgenommen, was aber nicht heiße, dass sich die Gesellschaft nicht doch noch bei einem interessanten Objekt engagiert. Herr Borkers leitete den NAV der TAG-Aktie aus dem bilanziellen Eigenkapital des TAG-Konzerns ab und reduzierte diesen Wert um den Goodwill der JUS AG von EUR 19,3 Mio. Daraus ergebe sich ein Wert von 11-12 EUR pro Aktie. Herr Dr. Ristow ergänzte, dass dieses aus Sicht der TAG auch der Fair Value sei.
Herr Winter stellte sich als Vertreter der Schutzgemeinschaft aktienrechtlicher Minderheitsbeteiligungen vor, und da er den Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre bei der Schaffung eines bedingten Kapitals unter TOP 5 für rechtswidrig hielt, gab er Widerspruch zu Protokoll des Notars. Zudem forderte er die Angabe eines Wandlungspreises, worauf die Verwaltung die bewusst gewählte Formulierung erläuterte. Sollte jetzt schon ein Wandlungspreis festgelegt werden, und der Aktienkurs würde deutlich zulegen, käme es zu einer Verwässerung der Aktie, und wird der Ausgabekurs andererseits sehr hoch gewählt, dann läuft man bei der Durchführung der Kapitalmaßnahme Gefahr, dass diese scheitert, meinte Dr. Ristow.
Abstimmungen
Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 6.848.926 EUR waren 4.059.672 EUR entsprechend 59,27 Prozent vertreten. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten Entlastung des Vorstands (TOP 2), Entlastung des Aufsichtsrats (TOP 3), Schaffung eines genehmigten Kapitals (TOP 4), Schaffung eines bedingten Kapitals (TOP 5), Ausgabe von Genussrechten (TOP 6), Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien (TOP 7), Wahl des Abschlussprüfers (TOP 8) und Satzungsänderung (TOP 9) wurden jeweils bei wenigen Gegenstimmen und Enthaltungen gefasst, auch wenn es zunächst bei der Auszählung der Stimmen zu leichten Problemen gekommen war.
Fazit und eigene Meinung
Der TAG Tegernsee Immobilien- und Beteiligungs-AG ist im vergangenen Jahr die Rückkehr in die Gewinnzone gelungen. Allerdings war dieser Erfolg auch durch positive Sondereffekte beeinflusst. Sehr erfreulich zu werten ist dagegen der deutliche Verschuldungsabbau um über 40 Mio. EUR, der im laufenden Jahr weiter fortgesetzt werden soll. Deutlich besser läuft es in 2005 bei der JUS AG, bei der einige Projekte abgeschlossen werden konnten.
Insgesamt dürfte die Nachfrage im Jahresverlauf relativ konstant bleiben, so dass eher mit einem leicht rückläufigen Ergebnis im Gesamtjahr gerechnet werden muss. Impulse könnte der Aktie die geplante Kapitalerhöhung verleihen, da diese die Kapitalsituation der Gesellschaft deutlich verbessern würde. Momentan sind die Aussichten trotz des deutlichen Abschlags auf den NAV von 16,50 EUR eher bescheiden, bei einer anziehenden Nachfragesituation und im Hinblick auf die mögliche REIT-Gesetzgebung sollte die Aktie ab 2006 dann aber wieder verstärkt in den Fokus der Anleger rücken.
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