Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG hatte für den 13. Juli 2026 zu ihrer 12. ordentlichen Hauptversammlung in das Hotel am Borsigturm nach Berlin eingeladen. Etwa 30 Aktionäre und Gäste hatten sich dort eingefunden, um sich über die auf den Erwerb von Fachmarkt- und Einkaufszentren spezialisierte Immobiliengesellschaft zu informieren.
Parallel wurde die Veranstaltung wie schon in den Vorjahren für alle Interessierten in voller Länge live im Internet übertragen. Dafür hat die Gesellschaft, wie der Aufsichtsratsvorsitzende Henrik von Lukowicz nach der Eröffnung der Versammlung um 11 Uhr mitteilte, viele positive Rückmeldungen erhalten. So kann jeder Aktionär live in Berlin teilnehmen oder virtuell von welchem Ort auch immer. Fragen stellen konnten die Teilnehmer vor Ort, im Livestream oder per Chat. Im Livestream waren in der Spitze mehr als 100 Interessenten zugeschaltet.
Nach der Eröffnung informierte Herr von Lukowicz, dass sich die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat vollzählig eingefunden haben. Personelle Veränderungen hat es nicht gegeben. Der Vorstand besteht mit den Herren Matthias Schrade und Matthias Stich aus zwei Personen. Auf die Bestellung eines Notars hatte die Gesellschaft in diesem Jahr mit Blick auf die übersichtliche Tagesordnung verzichtet. Das Protokoll führte eine Mitarbeiterin.
Im Folgenden erläuterte Herr von Lukowicz die Formalien. Hinsichtlich des Aufsichtsratsberichts verwies er auf die schriftlichen Ausführungen. Sodann übergab er das Wort an den Vorstand.
Bericht des Vorstands
Herr Schrade begann mit einigen Worten zum Geschäftsmodell, das sich über die Jahre nicht verändert hat. Die DEFAMA kauft bestehende Fachmarkt- und Einkaufszentren mit bonitätsstarken Filialisten als Ankermieter, in der Regel mit wenig Investitionsbedarf und einem geringen Leerstand. Die Zukäufe bewegen sich zumeist in einer Größenordnung von 1 bis 5 Mio. Euro. Aufgrund dieser Kriterien befinden sich die Objekte überwiegend in kleinen bis mittelgroßen Städten. Gekauft wird üblicherweise im Rahmen einer „Buy-and-hold-Strategie“ mit langfristiger Ausrichtung. Das Ziel ist es, nachhaltig zweistellige Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften.
Sodann präsentierte Herr Schrade die Highlights des Geschäftsjahres 2025. Die Funds from Operations (FFO) konnten um weitere 8 Prozent auf 10,8 Mio. Euro oder 2,25 Euro je Aktie gesteigert werden. Zudem ergab sich aus dem Verkauf von drei Objekten ein positiver Einmaleffekt von 3 Mio. Euro vor Steuern und ein Liquiditätszufluss von gut 4 Mio. Euro. Des Weiteren wurden, meist verbunden mit Umbau-, Modernisierungs- oder Vergrößerungsmaßnahmen, zahlreiche neue langfristige Mietverträge abgeschlossen.
Überdies gab es eine Rekordzahl von 19 Zukäufen mit über 2,6 Mio. Euro an zusätzlichen Nettomieten, mit denen das Portfolio auf 94 Objekte anwuchs. Die Kaufpreise summierten sich auf 26,1 Mio. Euro, womit die Erwerbe durchschnittlich zum 9,9-fachen der IST-Miete, erneut zu sehr günstigen Konditionen, realisiert werden konnten. Als ungewöhnlich bewertet der Vorstand, dass sich darunter auch einige Großstadt-Standorte und oftmals sehr moderne Objekte befanden. Zusammengefasst konnte also zum gleichen Preis bessere Qualität gekauft werden.
Im Folgenden ging Herr Schrade näher auf die Zukäufe ein. Im Januar 2025 erwarb die DEFAMA ein Fachmarktzentrum in Havelberg mit einem Edeka-Markt als Ankermieter, allerdings auch einer relativ großen Leerfläche, die weiteres Entwicklungspotenzial bietet. Direkt nebenan befindet sich eine moderne Aldi-Filiale. Im Mai folgte ein Penny-Markt in Wienhausen. Dabei handelt es sich um den einzigen Lebensmittelmarkt im Ort mit einer guten Sichtbarkeit direkt am Ortseingang.
Im Juni kaufte DEFAMA ein Paket mit insgesamt elf Objekten in Dresden, Leipzig, Stelle bei Hamburg, Möhnesee in Nordrhein-Westfalen und diversen Kleinstädten in Sachsen und Thüringen. Darunter finden sich acht Drogeriemärkte mit Baujahren zwischen 2003 und 2022, teilweise also sehr moderne Objekte. Ein solch großes Paket hatte die DEFAMA, wie der Vorstand anmerkte, zuvor noch nie erworben.
Des Weiteren wurden im September und Oktober zwei Fachmärkte in Löbau und Riesa erworben und im Oktober ein Supermarkt in Bayreuth. Der langjährige Mieter dort ist Rewe, der seine Filiale gerade modernisiert und die Vertragslaufzeit vorzeitig verlängert hat. Kurz vor Jahresende erwarb DEFAMA dann noch zwei Fachmarktzentren in Ochsenhausen und Vöhringen und einen Fachmarkt in Elsenfeld in Nordbayern. Mieter dort sind Takko und Fressnapf. Die auf dem Dach installierte PV-Anlage wurde parallel ebenfalls erworben.
Verkauft hat DEFAMA laut Herrn Schrade drei Objekte in Brand-Erbisdorf, Templin und Waltershausen. In Summe wurden 8,25 Mio. Euro erlöst, dafür gingen 670 Tsd. Euro an Jahresnettomieten ab. Mit Baujahr 1991 und 1992 waren alle drei Objekte relativ alt. Verkauft wurde jeweils an namhafte Lebensmittelhandels-Filialisten. Positiv bewertet der Vorstand, dass mit diesen Transaktionen der einzige Hellweg-Baumarkt und außerdem ein Objekt mit einem relativ großen Leerstand das Portfolio verließen.
Bei einer Übersicht über die Entwicklungen im Bestandsportfolio hatte Herr Schrade von Licht und Schatten zu berichten. Einerseits konnte eine ganze Reihe von langfristigen Mietverträgen mit Ankermietern geschlossen werden. An dieser Stelle hob der Vorstand Apolda und Schneeberg hervor, wo langjährige Verlängerungen mit Netto und Aldi vereinbart wurden, die jeweils selbst investieren und vergrößern. Auch im „Herkules-Baumarkt“ in Melsungen gab es eine mehrjährige Verlängerung. Im Reutter-Center in Zell konnte Rossmann als zusätzlicher Ankermieter gewonnen werden. Mehrere weitere Mietverträge mit Ankermietern über mindestens zehn Jahre standen zum Stichtag kurz vor dem Abschluss.
Es gab aber auch einige unschöne Ereignisse. Zuvorderst nannte Herr Schrade an dieser Stelle die Insolvenz der Hammer-Fachmärkte, der im Januar 2026 die Insolvenz der Auffanggesellschaft folgte. Damit gingen drei große Flächen verloren. Überdies stellte zum Jahresende die Vertriebslinie B1 Baumarkt ihren Geschäftsbetrieb ein und zog in Dinslaken aus. Jeder einzelne dieser insgesamt vier Fälle wäre, wie der Vorstand klarstellte, der größte Leerstand der Firmengeschichte gewesen. Insgesamt fallen deutlich über 1 Mio. Euro jährliche Nettokaltmieten weg und bei Hammer leider auch ein paar Forderungen.
Außerdem kam es wieder zu Verzögerungen bei Projektentwicklungen. Als Beispiel nannte Herr Schrade den Standort Sternberg, wo die Baugenehmigung viel später erteilt wurde als ursprünglich erwartet. Auch in Puderbach gab es Verzögerungen. Die Übergabe der Fläche an Rossmann konnte aber im Januar 2026 realisiert werden. Eine Herausforderung ergibt sich ebenfalls in Freudenstadt, wo nach dem Auszug zweier Mieter eine Neuaufstellung erforderlich wird. Eine erste Teilfläche ist immerhin seit April 2026 wieder vermietet.
In der Konsequenz bewegte sich die Vermietungsquote zum Bilanzstichtag auf einem für DEFAMA-Verhältnisse relativ niedrigen Niveau von 93 Prozent. Zudem können die Ertragsausfälle kurzfristig nicht kompensiert werden.
Einige Probleme konnten aber mittlerweile gelöst werden. Als wichtige Botschaft konnte Herr Schrade vermelden, dass zwei der vier Problemfälle, die durch den Auszug von Hammer und B1 Baumarkt entstanden sind, bereits gelöst werden konnten. In Osnabrück konnte die Fläche langfristig an Rewe vermietet werden und in Dinslaken wurde das betreffende Teilgebäude verkauft. An den Hammer-Flächen in Görlitz und Nordhausen wird noch gearbeitet. Damit verbessert sich die Vermietungsquote wieder Stück für Stück.
Wie Herr Schrade ferner ausführte, wurde in Heinsberg ein neuer langfristiger Vertrag mit Edeka unterzeichnet. Zusätzlich wurde ein Bauantrag für Modernisierung und Vergrößerung gestellt. Des Weiteren konnte der Vorstand von einer langfristigen Vertragsverlängerung mit Kaufland in Zeitz berichten. Geplant sind gemeinsame Investitionen von rund 6 Mio. Euro für grundlegende Modernisierungen. Insgesamt sind damit vier der Top-12-Mietverträge langfristig gesichert.
Im Anschluss übernahm Vorstandsmitglied Matthias Stich mit ergänzenden Ausführungen zur Projektentwicklung. Er berichtete von vielen einzelnen Themen wie Ladesäulen, PV-Anlagen, Parkraumüberwachung und Paketstationen, die die Objekte besser machen, die aber auch viel Zeit kosten. Aktuell gibt es im Bestand insgesamt 32 Ladesäulen. Leider geht es in dieser Hinsicht nur langsam voran, da die Netzbetreiber oft nicht ausreichend Strom zur Verfügung stellen können. Mittelfristig soll das gesamte Portfolio mit Ladesäulen ausgerüstet werden.
In Zeitz wurde mit der Erneuerung des gesamten Objekts begonnen. Die 19.000 qm große Dachfläche habe man komplett neu mit Folie belegen lassen, ohne dass dafür die PV-Anlage entfernt werden musste. Insgesamt wurden 1,7 Mio. Euro investiert, dafür gibt es jetzt 25 Jahre Garantie auf die Folie und das gesamte Dach. Gemeinsam mit Kaufland wird das Objekt nun auch innen komplett modernisiert. Dafür ist insgesamt eine Investition von rund 6 Mio. Euro vorgesehen. Die Fertigstellung ist für 2028 geplant.
In Sternberg kam es nach Angabe von Herrn Stich zu erheblichen Verzögerungen. Nachdem mehr als ein Jahr auf die Baugenehmigung gewartet werden musste, konnte der Umbau der ehemaligen Penny-Fläche in zwei Fachmärkte aber nun doch abgeschlossen werden. In Puderbach wurde die Norma-Fläche nach deren Auszug umgebaut, erweitert und modernisiert und mittlerweile an Rossmann vermietet. Seither gibt es zur Freude von Herrn Stich auch Nachfrage nach den noch leerstehenden Flächen. Er geht davon aus, dass kurzfristig weitere Mietverträge geschlossen werden können.
Im Reutter-Center in Zell unter Aichelberg übernahm Rossmann die Fläche eines insolventen Schuhhändlers. Sie wird jetzt noch erweitert, während das angrenzende AWG-Mode-Geschäft verkleinert wurde. Insgesamt bringt dies das Objekt nach Überzeugung von Herrn Stich deutlich nach vorne. Auch in Osnabrück gibt es Bewegung. Dort hat DEFAMA einen voll ausgestatteten Hammer-Markt noch mit Regalen und teilweise sogar Ware zurückbekommen, den man dann erst einmal für 25 Tsd. Euro räumen lassen musste. Als neuer Mieter hat sich bereits „ZooRoyal“ gefunden, eine Kette der Rewe-Gruppe.
Im Anschluss präsentierte wieder Herr Schrade die wesentlichen Kennzahlen des Geschäftsjahres 2025, die sich insgesamt erfolgreich darstellen. Der Portfoliowert erhöhte sich um weitere 9 Prozent auf 352 (Vorjahr: 323) Mio. Euro, der Umsatz stieg um 15 Prozent auf 31,4 (27,3) Mio. Euro und die FFO verbesserten sich um 8 Prozent auf 10,8 (10,0) Mio. Euro. Damit setzte sich, wie er an einer Grafik aufzeigte, die seit vielen Jahren andauernde kontinuierliche Aufwärtsentwicklung fort.
Das Nettoergebnis legte sogar um 22 Prozent auf 5,6 (4,6) Mio. Euro zu. Bei diesem Wert kommt es Herrn Schrade zufolge über die Jahre aber zu großen Schwankungen. Zum einen resultiert dies daraus, dass die Bestandsobjekte bei Bilanzierung nach HGB kontinuierlich abgeschrieben werden müssen, egal wie gut sie sich entwickeln. Außerdem ergeben sich regelmäßig Effekte aus den Transaktionen. Das Ergebnis je Aktie kletterte auf 1,16 (0,96) Euro.
Als zentrale Steuerungsgröße sieht Herr Schrade deshalb den FFO je Aktie, der sich um weitere 8 Prozent auf 2,25 (2,09) Euro verbesserte. Es bleibt dabei, dass Unternehmenswachstum bei DEFAMA kein Selbstzweck ist, sondern damit stets das Ziel verfolgt wird, den Wert der Aktie zu steigern. Insbesondere liegt der Fokus auf der Verbesserung des FFO.
In der Bilanz hat sich nichts Wesentliches verändert. Die Ausweitung der Bilanzsumme auf 257,3 (239,5) Mio. Euro resultiert aus dem Portfolioausbau. Die mit großem Abstand dominierende Position auf der Aktivseite ist mit einem Volumen von 252,0 (233,4) Mio. Euro das Anlagevermögen. Die liquiden Mittel wirken mit 1,0 (1,3) Mio. Euro auf den ersten Blick sehr niedrig. Darüber hinaus gibt es aber erheblichen Spielraum durch ungenutzte Kreditlinien. Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital auf 47,4 (44,7) Mio. Euro.
Die Kreditverbindlichkeiten für die Objektfinanzierungen erhöhten sich auf 199,7 (189,9) Mio. Euro. Nach wie vor verfügt DEFAMA mit insgesamt 43 verschiedenen finanzierenden Banken über eine sehr breit aufgestellte Finanzierung. Grundsätzlich handelt es sich um regionale Volksbanken oder Sparkassen, die die Objekte kennen, was der Vorstand als Vorteil sieht. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt aktuell 3,19 Prozent und die durchschnittliche Zinsbindung 7,4 Jahre. Nach wie vor setzt DEFAMA ausschließlich auf Annuitätendarlehen mit langfristig gesicherten Zinsen, womit sich kein Risiko daraus ergibt, dass beispielsweise Anleihen bei Fälligkeit en bloc ersetzt werden müssen.
Die für das Jahr 2025 ausgegebenen Ziele wurden, wie Herr Schrade aufzeigte, trotz der insgesamt erfolgreichen Entwicklung nicht vollständig erreicht. Zwar lag der Jahresüberschuss wie prognostiziert bei mehr als 5 Mio. Euro. Beim FFO wurde der Zielwert von 11 Mio. Euro bzw. 2,29 Euro je Aktie aber knapp verfehlt. Wie versprochen wird der Hauptversammlung allerdings eine erneute Dividendenerhöhung auf 0,63 (0,60) Euro vorgeschlagen.
Sodann leitete der Vorstand über zum laufenden Jahr. Im ersten Quartal 2026 erhöhte sich der Portfoliowert durch die neuen Transaktionen gegenüber dem Wert vor einem Jahr um 10 Prozent auf 361 (327) Mio. Euro. Der Umsatz ging um 4 Prozent auf 7,7 (7,4) Mio. Euro nach oben und das Nettoergebnis verbesserte sich ebenfalls um 4 Prozent. Der FFO ging hingegen um 4 Prozent auf 2,6 (2,7) Mio. Euro zurück. Der Grund ist vor allem der Effekt aus der Insolvenz von Hammer und dem Auszug von B1 Baumarkt, der sich in so kurzer Zeit nicht kompensieren ließ.
Nach einigen Informationen zum Thema Nachhaltigkeit kam Herr Schrade auf die aktuellen Transaktionen zu sprechen. Wie er aufzeigte, wurde im Februar 2026 ein kleines Portfolio aus einem Nachlass gekauft. Interessant ist vor allem das Objekt in Hersbruck bei Nürnberg mit Aldi als langjährigem Ankermieter. Aber auch die Fachmärkte in Adelsdorf und Freiberg bei Dresden bieten Potenzial. Insgesamt konnten die Objekte bei einem Kaufpreis von 3 Mio. Euro und Nettokaltmieten von über 300 Tsd. Euro günstig erworben werden.
Des Weiteren erwarb DEFAMA in Düren und Osnabrück jeweils einen Nettomarkt mit einer Nettokaltmiete von zusammen 530 Tsd. Euro zu einem saldierten Kaufpreis von 5,5 Mio. Euro. Ein weiterer Zukauf war ein Fachmarkt in Nordenham im äußersten Norden Deutschlands. Generalmieter ist dort ein Sonderpostenmarkt.
Verkauft wurde mit Stichtag 30. Juni 2026 der leerstehende B1 Baumarkt in Dinslaken. Damit verließ die mit Abstand größte Leerstandsfläche das Portfolio. Zudem veräußerte die Gesellschaft ein kleineres Objekt in Sangerhausen und einen einzelnen Getränkemarkt in Schwarmstedt. Letzterer war durch einen Portfolioankauf hinzugekommen. Ein langfristiges Halten der beiden Objekte schien dem Vorstand wegen der geringen Größe bzw. der kleinteiligen Mieterstruktur aber nicht sinnvoll. Insgesamt konnte ein Liquiditätszufluss von rund 2 Mio. Euro realisiert werden.
Zum 30. Juni 2026 umfasste das Portfolio damit nach Angabe von Herrn Schrade insgesamt 98 Objekte mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 321.000 qm und einer annualisierten Nettokaltmiete von 28,8 Mio. Euro. Die Vermietungsquote lag zum Stichtag immerhin wieder bei 94,2 Prozent. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Darlehen errechnet sich mit 4,8 Jahren. Nur ein Vertrag macht mehr als 3 Prozent der Mieteinnahmen aus, die Top 10 insgesamt 17 Prozent. Und auch regional sieht der Vorstand das Portfolio gut diversifiziert.
An der Mieterstruktur hat sich nichts verändert. Der Lebensmittelbereich steht für knapp 40 Prozent der Umsätze. Konjunkturunabhängige Filialisten, unter anderem sind das Drogeriemärkte, stehen für 21 Prozent, Mode- und Schuhgeschäfte im Preiseinsteigerbereich für 13 Prozent. Der Anteil der Baumärkte reduzierte sich mit der Hammer-Insolvenz auf 8 Prozent. Auf Einzelmieterbasis liegt die Edeka-Gruppe mit knapp 14 Prozent vorne, allerdings verteilt sich dies auf 22 verschiedene Verträge und eine ganze Reihe von Vertriebslinien.
Im Folgenden warf Herr Schrade einen Blick auf die Aktie, in der sich die positive Geschäftsentwicklung zu seinem Bedauern nicht widerspiegelt. In den letzten zwölf Monaten hat der Kurs von 28 Euro auf aktuell nur noch 23,50 Euro nachgegeben. In Relation zu vielen anderen Immobilienaktien, die teilweise weitaus stärker nachgegeben haben, hat sich DEFAMA aber noch recht gut gehalten. Das Branchenumfeld war in den letzten Jahren nun einmal sehr herausfordernd. Nichtsdestotrotz ist der Ehrgeiz da, wieder neue Hochs erreichen zu wollen.
Herr Schrade schloss mit den Zielen für das laufende Jahr. Der Jahresüberschuss soll nach HGB erneut über 5 Mio. Euro betragen und beim FFO soll ebenso mindestens der Vorjahreswert von 10,8 Mio. Euro bzw. 2,25 Euro je Aktie erreicht werden. Das klingt nicht sonderlich ambitioniert. Allerdings muss erst einmal der Wegfall von Mieterlösen von mehr als 1 Mio. Euro aus der Hammer-Insolvenz und dem Weggang von B1 Baumarkt kompensiert werden. Die Vermietungsquote soll wieder auf über 96 Prozent steigen und die Dividende im kommenden Jahr erneut erhöht werden.
Allgemeine Aussprache
In der folgenden Aussprache konnten die Aktionäre ihre Fragen live vor Ort, aber auch per Zuschaltung im Live-Stream oder im Chat stellen. Die Antworten gaben Vorstand und Aufsichtsrat wie in den Vorjahren sofort, die Hauptversammlung wurde nicht unterbrochen.
Dirk Hagemann von der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) begann mit einem Glückwunsch zum zehnjährigen Börsenjubiläum, das der Vorstand zu seiner Verwunderung noch gar nicht erwähnt hatte. Aktionäre, die von Beginn an dabei sind, können nach seiner Rechnung eine beeindruckende Zwischenbilanz ziehen. Sie haben den eingesetzten Betrag schon allein über die gezahlten Dividenden mehr als zurückerhalten und dazu kommt noch ein hoher Kursgewinn. Herr Hagemann drückte seine Anerkennung für diese Leistung aus.
Dass der Erfolg kein Selbstläufer war, sondern hart erkämpft werden musste, sah der DSW-Sprecher an der überraschenden Insolvenz der Hammer-Märkte aufgezeigt. Ebenso wie Michael Kunert, der im Anschluss für die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) sprach, wollte er wissen, ob dieses unschöne Ereignis im Unternehmen zu einer veränderten Risikobewertung beim Objekterwerb oder im Bestandsportfolio geführt hat und welche Auswirkungen sich durch die Insolvenz auf den FFO in diesem und im nächsten Jahr ergeben.
In seiner Antwort teilte Herr Schrade mit, dass er eine Änderung der Risikobewertung nicht für notwendig hält. Im Gegenteil sieht er die Herangehensweise, was Risiken betrifft, bestätigt. Tatsächlich war es in über zehn Jahren das erste Mal, dass DEFAMA von einem solchen Vorfall in einem nennenswerten Umfang betroffen war. Zuvor waren es immer nur kleine Themen gewesen. Die Trennung vom einzigen Hellweg-Baumarkt im Portfolio war auch kein Zufall gewesen.
Betreffend die Risiken im Bestand versicherte der Vorstand, dass das Team immer einen kritischen Blick auf die Mieterstruktur, die Nachhaltigkeit der Standorte und die Konzepte hat. Aktuell kann er in dieser Hinsicht keine größeren Probleme erkennen. Bestimmte Konzepte finden sich bewusst nicht im Portfolio oder es wird schon vor dem Erwerb überlegt, wie gehandelt wird, wenn die Fläche wieder frei wird. Es gibt Branchen wie Textil- oder 1-Euro-Märkte, in denen die Situation nicht einfach ist. Eine existenzielle Krise wie bei Hammer kann Herr Schrade aber nirgends erkennen.
Im weiteren Verlauf der Debatte bat ein weiterer Aktionär um ergänzende Ausführungen zum zeitlichen Ablauf der Hammer-Insolvenz. Seiner Meinung nach hätte dieser Vorfall bereits im Juni 2025 ad hoc gemeldet werden müssen.
An dieser Stelle bekräftigte Herr Schrade noch einmal, dass die Insolvenz überraschend kam. Wie ausgeführt handelte es sich dann zunächst um eine Insolvenz in Eigenverwaltung, die ursprünglich zum Ziel hatte, alle Standorte zu erhalten. Als doch die Kündigung kam und auch die Folgegesellschaft in die Insolvenz ging, wurde deutlich, dass dies wohl nicht funktioniert. Kurz vor Jahresende war dann endgültig klar, dass mit allen drei Flächen neu geplant werden muss. Eine Ad-hoc-Pflicht habe man aber nicht gesehen, nachdem die Hammer-Märkte weniger als 2 Prozent der Mieteinnahmen ausmachten und bei keinem der drei Standorte ein längerer Leerstand oder eine Wertminderung zu befürchten war. Im Gegenteil wurde in Osnabrück jetzt sogar eine höhere Miete vereinbart.
Auf Nachfrage von Herrn Kunert informierte Herr Stich ergänzend, dass es auch für die beiden derzeit noch leerstehenden Flächen aus der Hammer-Insolvenz in Nordhausen und Görlitz eine große Nachfrage gibt. In Nordhausen müssen vor einer Neuvermietung noch baurechtliche Fragen geklärt werden. In Görlitz wird die geplante Projektentwicklung nach Einschätzung des Vorstands zeitnah umgesetzt werden können. Herr Stich ist sich sicher, dass an beiden Standorten noch in diesem Jahr Verträge abgeschlossen werden können.
Im Geschäftsbericht hatte Herr Hagemann die Information gefunden, dass sich der Aufsichtsrat bereits im April 2025 mit einem möglichen Aktienrückkaufprogramm auseinandergesetzt hat. Ihn interessierte der aktuelle Stand der Diskussion, nachdem die Aktie heute noch einmal deutlich tiefer notiert. Konkret wollte er wissen, ob ein Aktienrückkauf heute wahrscheinlicher ist als damals und welche Maßstäbe gegebenenfalls angelegt werden.
Herr Kunert gab sich in diesem Zusammenhang als nicht so großer Freund von Aktienrückkäufen zu erkennen. Er konnte auch nicht sehen, dass das Unternehmen über überschüssige Liquidität verfügt. Wäre dies der Fall, würde er dennoch eine stärkere Anhebung der Dividende bevorzugen.
Zu diesem Thema stellte Herr Schrade klar, dass das Vorhalten einer ausreichenden Liquidität für das operative Geschäft, sei es für Zukäufe oder Bestandsinvestitionen, grundsätzlich immer Priorität hat. Schließlich sichert dies langfristig die Ertragskraft ab. Im Geschäftsbericht steht deshalb bewusst geschrieben, dass nur in dem Fall, dass überschüssige Liquidität zur Verfügung steht, geprüft werden soll, ob Aktienrückkäufe Sinn ergeben könnten.
Eine höhere Dividende wäre ebenfalls eine Option, auch der Abbau von Verbindlichkeiten. In diesem Zusammenhang berichtete Herr Schrade, dass es nach seiner Beobachtung in letzter Zeit deutlich mühsamer geworden ist, eine Finanzierung zu bekommen. Die Banken sind kritischer geworden. Auch mit Blick darauf könnte es in der aktuellen Situation Sinn machen, mehr Eigenkapital vorzuhalten.
Grundsätzlich könnte man Herrn Schrade zufolge durchaus sagen, dass ein Aktienrückkauf bei einem Kurs von 23 Euro attraktiver ist, nachdem sich Kennzahlen wie der FFO weiter verbessert haben und der innere Wert der Aktie das erste Mal in der Firmengeschichte erheblich oberhalb des aktuellen Kurses liegt. Aktuell steht aber das Thema Liquidität mehr im Vordergrund. Außerdem erwirtschaftet DEFAMA mit den gekauften Objekten weiterhin anfängliche FFO-Renditen in einer Größenordnung um 20 Prozent auf das Eigenkapital. Solange dies der Fall ist, sollten Objektkäufe priorisiert werden.
In diesem Zusammenhang wollte Herr Kunert wissen, ob sich Vorstand und Aufsichtsrat bei der Festlegung der Dividendenhöhe eher am Ergebnis je Aktie (EPS) oder am FFO orientieren. Herr Schrade hält beide Größen nicht unbedingt für geeignet. Aus dem FFO muss zunächst einmal die Kredittilgung finanziert werden und die Höhe des EPS ergibt sich durch die regelmäßigen Sondereffekte aus Transaktionen eher zufällig. Und es könnte ohnehin nicht mehr als der Bilanzgewinn ausgeschüttet werden.
Weiter interessierte Herrn Hagemann, ob das im Juni 2025 erworbene Paket mit elf Standorten bereits fest geschnürt gewesen war oder ob man sich einzelne Objekte aus einem noch größeren Portfolio heraussuchen konnte. Zudem wollte er wissen, ob Pakete in einer solchen Größenordnung regelmäßig angeboten werden oder ob dies eher die Ausnahme ist.
In seiner Antwort stellte Herr Schrade klar, dass immer wieder einmal Pakete auf den Markt kommen, die teilweise noch deutlich größer sind und bis zu 100 Objekte oder noch mehr umfassen. In der Regel werden diese dann en bloc an institutionelle Investoren verkauft, die dann auch einmal ein oder zwei Objekte akzeptieren, die sie eigentlich gar nicht haben wollen.
Insgesamt beobachtet der Vorstand eine steigende Zahl von Anfragen zum Verkauf von Paketen. Aus Sicht von DEFAMA muss aber immer die Frage gestellt werden, ob eine solche Transaktion finanziell und von der Struktur her zu stemmen ist. Das erworbene Portfolio war mit vielen modernen Objekten und oft nur einem Mieter relativ einfach aufgestellt, womit es deutlich einfacher zu verwalten ist. Ansonsten hätte es diese Transaktion nicht gegeben. Es ist aber nicht so, dass sich das Team nur ausnahmsweise mit Portfolien beschäftigt.
Auffällig fand der DSW-Vertreter, dass die erworbenen Immobilien gemäß dem Geschäftsmodell dauerhaft gehalten werden sollen. In den letzten Jahren wurde aber nach seiner Beobachtung doch so Einiges verkauft. Seinen Vorschlag, eine weitere Kennzahl wie „durchschnittliche Haltedauer“ einzuführen, wollte Herr Schrade dennoch nicht aufgreifen. Zwar hat es immer wieder einmal einen Verkauf gegeben, dies war aber jeweils eine Einzelentscheidung gewesen. Das Ziel ist das Erwirtschaften langfristiger Cashflows. Haltedauer ist insofern keine relevante Größe.
Überdies hatte Herr Hagemann im Geschäftsbericht gelesen, dass DEFAMA auch von Mietausfällen „nicht filialisierter Mieter“ betroffen war. Auf seine Nachfrage erläuterte Herr Schrade, dass damit in erster Linie Kleinmieter wie Frisör- oder Blumenläden gemeint sind, die für das große Bild keine Rolle spielen. Die Einzelwertberichtigungen liegen in der Regel unter 1 Prozent der Jahresnettomiete, fallen also nicht wirklich ins Gewicht. Teilweise können die Beträge dann über die Zeit zumindest zum Teil doch noch vereinnahmt werden.
Ferner thematisierte der DSW-Sprecher die Situation in Lübbenau, wo die Mängelbeseitigung offenbar erst zu einem Drittel abgeschlossen ist. Befragt nach dem Hintergrund informierte Herr Schrade, dass sich die Klage auf Rückabwicklung dieser Transaktion leider sehr in die Länge zieht und derzeit nur Geld kostet. Die Dimension war aber so groß, dass man handeln musste. Da die Mängelbeseitigung ebenfalls viel Geld kostet, schiebe man alle Themen, die nicht sicherheitsrelevant sind, so gut wie möglich weiter.
Die Frage von Herrn Hagemann nach der Berechnung der variablen Vorstandsvergütung beantwortete der Aufsichtsratsvorsitzende. Wie er aufzeigte, dienen als Bemessungsgrößen die Entwicklungen von FFO, NAV und WALT, die nach einer einfachen Formel kombiniert werden. Der Gesamtbetrag ist aber gedeckelt. Für mehr Details verwies er auf die Erläuterungen im Geschäftsbericht.
Beide Aktionärsschützer regten an, über den Wechsel des Abschlussprüfers nachzudenken. Zwar erfolgt die Prüfung freiwillig. Dennoch schien ihnen nach zehn Jahren eine Rotation angezeigt zu sein. Herr Kunert konnte sich vorstellen, dass auch die Banken früher oder später Wert darauf legen könnten.
Wie Herr Schrade mitteilte, habe man sich bisher gegen einen Wechsel entschieden. Zum einen ist dies eine Kostenfrage und vermutlich würde die Einarbeitung eines neuen Prüfers auch Einiges an Managementressourcen benötigen. Vorstand und Aufsichtsrat diskutieren aber regelmäßig, ob ein solcher Schritt doch irgendwann Sinn machen könnte. Für die Banken ist die Prüfung nicht relevant. Sie schauen sich das Objekt und die Objektgesellschaft an.
Herr von Lukovicz ergänzte, dass ein Wechsel zu einer der großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaften auch deshalb keinen Sinn machen würde, weil die Anforderungen an die Prüfung bei DEFAMA nicht so groß sind. Es braucht dafür kein internationales Netzwerk oder umfassendes IFRS-Know-how, wofür dann schnell ganz andere Preise aufgerufen werden. Wichtig ist eine kritische Prüfung, und das macht die Schwanke & von Schwerin Wirtschaftsprüfer Steuerberater GbR gut und gewissenhaft.
Weiterhin wurde die Frage gestellt, inwieweit bei DEFAMA die Nutzung von künstlicher Intelligenz (KI) zu Produktivitätssteigerungen beitragen könnte. Dies kann Herr Schrade aus aktueller Sicht nicht erkennen. Wie er darlegte, gibt es im Tagesgeschäft nur wenige Muster, nach denen sich die KI richten könnte. Auch die Prüfung von Objekten, die angekauft werden sollen, ist nicht standardisierbar und hat viel mit persönlichem Kontakt zu tun. Ebenso sind die Mietverträge sehr unterschiedlich gestaltet. Aktuell spielt das Thema deshalb noch eine geringe Rolle.
Herr Kunert hatte im Geschäftsbericht gelesen, dass es im Immobilienmarkt nach der Zinswende weniger Käufer gibt und Verkäufer deshalb bereit sind, niedrigere Kaufpreise zu akzeptieren. An anderer Stelle ist jedoch zu lesen, dass neue Investoren in den Bereich vordringen, was eher steigende Preise bedeuten müsste. Er meinte einen Widerspruch zu erkennen und bat um Erklärung.
Wie Herr Schrade erläuterte, sind die Verkäufer von Einzelobjekten oftmals gezwungenermaßen bereit, auch niedrigere Preise zu akzeptieren, weil es in diesem Bereich nur wenige Kaufinteressenten gibt. Mehr Interesse haben große Institutionelle, die dann aber auf einen Schlag 50, 100 oder noch mehr Objekte erwerben wollen und bereit sind, dafür auch höhere Preise zu bezahlen. Im Wettbewerb um Einzelstandorte sind diese Großinvestoren aber nicht relevant.
Ein Aktionär stellte im Chat die Frage, warum man das Fachmarktzentrum in Dinslaken nicht wieder vermietet, sondern als leerstehendes Objekt und damit zu einem niedrigeren Preis veräußert habe. Hierzu informierte Herr Schrade, dass das Baurecht eine Nachnutzung mit den üblichen Einzelhandelsmietern aus Sicht von DEFAMA quasi unmöglich gemacht hat. Der Erwerber hat das Objekt hingegen übernommen, ohne dass man vorher hätte investieren müssen. Dies war damit die attraktivere Option, zumal man sonst einen atypischen Mieter und vielleicht noch länger einen Leerstand gehabt hätte.
Die Bewertung des Vorstands, dass es bei DEFAMA trotz der Verdopplung der Quote auf 7,1 (3,4) Prozent einen im Branchenvergleich geringen Leerstand gibt, wollte der Aktionär nicht teilen. Um dies zu belegen, nannte er einige europäische Unternehmen, die aber nach Aussage von Herrn Schrade nicht wirklich vergleichbar sind. Als sinnvoll erachtet der Vorstand nur den Vergleich mit Fachmärkten und Nahversorgern in Deutschland, bei denen die Leerstände in der Regel deutlich höher sind als bei DEFAMA. Auch bei den Portfolien, die zum Kauf angeboten werden, ist dies zumeist der Fall.
Die Frage des Aktionärs nach den Like-for-like-Mieteinnahmen im Bestandsportfolio konnte Herr Schrade nicht beantworten. Diese Kennzahl wird nicht ermittelt. Grundsätzlich ist es nach seiner Aussage so, dass im Bestand keine großen Veränderungen über vorab vereinbarte Indexanpassungen hinaus möglich sind. Die Mietverträge werden in der Regel langfristig geschlossen und erhalten noch eine Verlängerungsoption zu gleichen Konditionen, die der Mieter dann zieht, wenn es gut läuft. Andernfalls geht er raus.
Des Weiteren war dem Fragesteller aufgefallen, dass die Liquidität in der DEFAMA-Aktie in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen ist, was Herr Schrade bestätigte. Er erklärt sich dies zum einen mit der Treue der investierten Aktionäre, was grundsätzlich positiv zu bewerten ist. Mit ein Grund ist aber sicherlich auch, dass Immobilienaktien seit der Zinswende in Investorenkreisen nicht mehr so gefragt sind. Unternehmensseitig lässt sich dies nur bedingt beeinflussen.
Aktionär Andreas Schmidt äußerte im Chat Bedenken, dass sich der Vorstand verzetteln könnte, nachdem sich die Bestandsobjekte mittlerweile über ganz Deutschland verteilen. Diese Frage konnte der Vorstand nachvollziehen. Allerdings finden sich mittlerweile auch über ganz Deutschland verteilt Mitarbeiter, die remote arbeiten und in vielen Fällen nah an den Objekten dran sind. Im Übrigen ist es in der Regel nicht notwendig, oft vor Ort vorstellig zu werden. Bei komplexeren Objekten schaue man aber schon, dass sie gut erreichbar sind.
Aktionär Florian König interessierte sich für den Zinssatz, den die Banken aktuell bei Refinanzierungen aufrufen. Dieser bewegte sich nach Aussage von Herrn Schrade im vergangenen Jahr bei Finanzierungsquoten von zumeist 90 bis 95 Prozent vereinzelt noch leicht unter 4 Prozent bis hin zu knapp 5 Prozent. Der exakte Wert hängt stark vom Objekt, der Region und der finanzierenden Bank ab.
Aktionär Martin Konold begrüßte die vielfältigen Anstrengungen zur Nachhaltigkeit. Er schlug vor, noch mehr auf die eigene Stromproduktion beispielsweise mit der konsequenten Überdachung der Parkplätze zu setzen, soweit dies baulich möglich ist. Herr Stich versicherte, dass man sich auch mit diesem Thema beschäftige. Allerdings wird ein Großteil des Stroms nicht von DEFAMA, sondern von den Mietern verbraucht, womit dies entsprechend vertraglich geregelt werden müsste. Und oft verfügen diese bereits über bundesweite Stromlieferverträge. Im Übrigen wurde noch kein Partner gefunden, der die Überdachungen so bauen kann, dass damit Geld zu verdienen ist.
Abstimmungen
Vor Eintritt in die Abstimmungen informierte Herr von Lukovicz über die aktuelle Präsenz. Auf der Hauptversammlung waren 1.826.545 Aktien vertreten. Bezogen auf das gesamte Grundkapital von 4.800.000 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, entsprach dies einer Quote von 38,05 Prozent.
Alle Beschlüsse, im Einzelnen waren dies die Zahlung einer Dividende von 0,63 Euro (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4) sowie die Bestellung der Schwanke & von Schwerin Wirtschaftsprüfer Steuerberater GbR, Berlin, zum Konzernabschlussprüfer (TOP 5), wurden bei maximal 119.000 Gegenstimmen mit großer Mehrheit im Sinne der Verwaltung gefasst.
Um 13:15 Uhr schloss der Vorsitzende offiziell die Hauptversammlung, bat die Aktionäre aber, noch auf ihrem Platz zu bleiben.
Ein Rückblick zum zehnjährigen Börsenjubiläum
Sodann ergriff noch einmal Herr Schrade das Wort. Er teilte mit, dass die DEFAMA exakt heute ihr zehnjähriges Börsenjubiläum feiert, was er für einen Rückblick auf einige Meilensteine der Unternehmensentwicklung nutzte.
Wie er aufzeigte, lag der Ausgabepreis der Aktie damals bei 3,33 Euro und der erste Kurs wurde am 13. Juli 2016 mit 4,13 Euro festgestellt, was einem noch recht überschaubaren Börsenwert von 13,3 Mio. Euro entsprach. Im Portfolio befanden sich zehn Objekte mit einer annualisierten Nettokaltmiete von 3,5 Mio. Euro.
Ende 2016 gab es dann eine Kapitalerhöhung zu 6 Euro und im Dezember 2017 folgte der Wechsel der Notierung in den m:access und das Xetra-Listing. Im September 2019 wurden im Rahmen einer weiteren Kapitalerhöhung Aktien bereits zu 15 Euro ausgegeben, was mit einem Mittelzufluss von 8 Mio. Euro einen großen Schritt nach vorne bedeutete. Zu diesem Zeitpunkt gab es immerhin schon 33 Standorte überwiegend in Norddeutschland.
Als operatives Highlight benannte Herr Schrade den Kauf des Fachmarktzentrums in Zeitz im Jahr 2020, bis heute vom Mietertrag her das größte Objekt, zum 6,5-fachen der IST-Miete, worauf die Aktie in Corona-Zeiten leider kaum reagierte. Kurz darauf war Baubeginn für das Einkaufszentrum in Radeberg, was mit einem Volumen von 10 Mio. Euro das größte Einzelinvestment darstellte. Der erste Verkauf war das Objekt in Bleicherode, das nach kurzer Zeit und ohne größere Investitionen zum doppelten Anschaffungspreis verkauft werden konnte.
Anfang 2022 wurde eine weitere Kapitalerhöhung zu 27 Euro durchgeführt, was rückblickend nur aus Unternehmenssicht, nicht aber für die Aktionäre ein guter Zeitpunkt war. Der mit 12 Mio. Euro vom Preis her größte Einzelkauf der Firmengeschichte war dann im November 2023 das Reutter-Center in Zell unter Aichelberg. Von der Stückzahl her war die größte Transaktion besagter Erwerb von elf Objekten im Geschäftsjahr 2025. Eigentlich waren es sogar 13 gewesen, zwei wurden allerdings nur durchgehandelt.
Die Aktie erreichte ihr Allzeithoch mit 32 Euro im November 2024 – wie Herr Schrade anmerkte, unmittelbar nach seiner Präsentation auf dem Eigenkapitalforum in Frankfurt. Offenbar gab es im Anschluss eine unlimitierte große Order. Der Börsenwert erreichte an diesem Tag stolze 153,6 Mio. Euro. Heute notiert die Aktie nur noch bei 23,50 Euro. Die Dividenden eingerechnet, bedeutet aber auch dies gegenüber dem ersten Kurs eine Performance von 568 Prozent und gegenüber dem Ausgabepreis von 3,33 Euro sogar von 729 Prozent.
Herr Schrade schloss mit einem Dank an das gesamte DEFAMA-Team, das diesen Erfolg erst ermöglicht hat. Abschließend gab es dann für alle Anwesenden noch eine Geburtstagstorte.
Fazit
Es gibt allen Grund zu feiern zum zehnjährigen Börsenjubiläum der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG. Auch im Geschäftsjahr 2025 konnte das Portfolio weiter ausgebaut, der Portfoliowert gesteigert und das Ergebnis verbessert werden. Der FFO je Aktie, den der Vorstand als zentrale Steuerungsgröße ansieht, ging um weitere 8 Prozent auf 2,25 (2,09) Euro nach oben. Die seit vielen Jahren andauernde Aufwärtsentwicklung setzte sich damit fort. Die Aktionäre werden am Erfolg mit einer erneuten Dividendenerhöhung auf 0,63 (0,60) Euro beteiligt.
Mit der überraschenden Insolvenz der Hammer-Baumärkte und dem Auszug des B1 Baumarkts gab es zwar auch einen Rückschlag zu vermelden. Auf einen Schlag fielen damit mehr als 1 Mio. Euro an Mieteinnahmen weg und es gab plötzlich größere Leerstände. Für zwei der vier Flächen konnte aber bereits eine Lösung gefunden werden und der Vorstand ist zuversichtlich, bis Ende 2026 auch für die beiden anderen Objekte neue Verträge unterschreiben zu können. Diese schnelle Klärung kann einmal mehr als Beleg für die enorme Resilienz des Geschäftsmodells gewertet werden.
Die positive Geschäftsentwicklung sollte sich weiter fortsetzen. Während viele andere Immobilienunternehmen nach der Zinswende Probleme mit der Refinanzierung haben, ist die DEFAMA mit ihrer Fokussierung auf Annuitätendarlehen weiterhin sehr solide finanziert. Es finden sich auch unverändert viele attraktive Objekte, die zu günstigen Preisen erworben werden können. Schon bald dürfte das Portfolio mehr als 100 Objekte umfassen, womit ein weiterer Meilenstein erreicht wäre.
Weniger schön ist, dass die Aktie trotz der anhaltend positiven Geschäftsentwicklung zuletzt spürbar an Wert verloren hat. Aktuell notiert sie nur noch bei 23,50 Euro, was ausgehend vom Allzeithoch, das im November 2024 mit 32 Euro erreicht worden war, einen Rückgang von fast 30 Prozent bedeutet. In erster Linie dürfte dies dem insgesamt sehr schwachen Branchenumfeld geschuldet sein. Viele andere Immobilienaktien haben in dieser Zeit noch weit stärker an Wert verloren.
Aus Anlegersicht eröffnet sich damit eine attraktive Einstiegsmöglichkeit. In Relation zum FFO je Aktie von 2,25 Euro, der in den nächsten Jahren sukzessive weiter ansteigen sollte, war die Bewertung noch nie so günstig gewesen. Erstmals in der Firmengeschichte liegt auch der NAV, der sich zum 31. März 2026 mit 30,57 Euro errechnete, weit oberhalb des Kursniveaus. Sogar die Dividendenrendite kann sich mittlerweile sehen lassen. Für langfristig orientierte Anleger dürfte genau jetzt der richtige Zeitpunkt zum Einstieg gekommen sein.
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