Am 12. Juni 2026 fand die ordentliche Hauptversammlung der GAG Immobilien AG für das Geschäftsjahr 2025 statt. Wie in den Vorjahren hielt das Unternehmen das Aktionärstreffen in rein virtueller Form ab. Für GSC Research berichtet Thorsten Renner über den Verlauf der Hauptversammlung.
Der seit Februar 2026 amtierende Aufsichtsratsvorsitzende Pascal Pütz eröffnete die Hauptversammlung pünktlich um 10 Uhr und begrüßte die teilnehmenden Aktionärinnen und Aktionäre sowie die anwesenden Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder. Hierbei wies Pascal Pütz darauf hin, dass Anett Barsch Ende Mai aus dem Vorstand ausgeschieden ist. Christian Eiff wurde daraufhin interimsweise zum zweiten Vorstand neben Anne Keilholz bestellt. Derzeit arbeite der Aufsichtsrat an einer langfristigen Nachfolgeregelung. Zudem berichtete Pascal Pütz über die Veränderungen im Aufsichtsrat. Im Anschluss stellten sich die Aufsichtsratskandidatinnen und -kandidaten vor. Nach Abhandlung der Formalien und Modalitäten sowie der Vorstellung des Aufsichtsratsberichts übergab Pascal Pütz das Wort an die Vorstandsmitglieder.
Bericht des Vorstands
Laut Anne Keilholz war das Geschäftsjahr 2025 von einem schwierigen Umfeld geprägt. Die Wirtschaft in Deutschland befindet sich weiterhin in einer Talsohle, auch infolge der massiv gestiegenen Energiepreise. Dies hatte auch Folgen für die Wohnungswirtschaft. Allerdings bleibt bezahlbarer Wohnraum sehr stark nachgefragt. Die GAG Immobilien AG steht weiterhin sehr gut da und schloss das vergangene Geschäftsjahr erfolgreich ab.
Sodann stellte sich Christian Eiff den Aktionärinnen und Aktionären kurz vor. Nach seiner Aussage ist er schon seit 2008 im Unternehmen tätig. Der Wohnungsbau in Köln steht laut Anne Keilholz weiter vor großen Herausforderungen. Im vergangenen Jahr wurden 4.623 Wohnungen fertiggestellt. Dabei bleibt die GAG Immobilien AG eine der wichtigsten Säulen auf dem Kölner Wohnungsmarkt.
Allerdings wurden im Vorjahr nur 2.323 Wohnungen genehmigt, was dem niedrigsten Wert seit zehn Jahren entspricht. Zum Jahresende befanden sich über 7.800 Wohnungen im Bauüberhang. Hierbei spielen der Fachkräftemangel, gestiegene Kosten und langwierige Genehmigungsverfahren die wichtigste Rolle. Der Wohnungsbestand in Köln wuchs trotzdem auf 577.459 Einheiten. Der Anteil geförderter Mietwohnungen ging jedoch weiter zurück.
Wichtig für das Unternehmen ist auch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz. Das Gesetz bringt einige grundlegende Neuerungen mit sich, vor allem beim Einbau von Heizanlagen. Bei Verabschiedung dürfen auch wieder fossile Heizungssysteme eingebaut werden. Bei der jetzigen Ausgestaltung seien die fossilen Heizungssysteme aber nicht wettbewerbsfähig, so Anne Keilholz.
Die GAG Immobilien AG bleibt weiter ein Vorreiter bei der Dekarbonisierung des Gebäudebestands. Bis 2045 will das Unternehmen das Ziel der Klimaneutralität erreichen. Christian Eiff berichtete, dass im vergangenen Jahr der Belegungsrechtsvertrag mit der Stadt Köln neu ausgehandelt wurde. In diesem Rahmen stellt die GAG der Stadt rund 10.000 Wohnungen zur Verfügung. Die Vergabe der Wohnungen erfolgt dabei in enger Abstimmung zwischen der Stadt und der GAG. Christian Eiff kündigte dann bereits den nächsten Aktionärs-Rundgang für den 30. September 2026 an.
Im vergangenen Jahr entwickelten sich die Sollmieten weiter positiv und stiegen auf 313,3 Mio. Euro. Die Mietsteigerungspotenziale in den Beständen werden konsequent umgesetzt, berichtete Anne Keilholz. Im laufenden Jahr rechnet sie mit einem weiteren Anstieg auf 324,4 Mio. Euro. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich von 7,83 auf 8,08 Euro je Quadratmeter. Im frei finanzierten Segment lag sie bei 8,87 Euro je Quadratmeter, im geförderten Bereich bei 6,31 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die GAG Immobilien AG deutlich unter der Angebotsmiete in Köln von 15,78 Euro je Quadratmeter.
Laut Christian Eiff legten die Instandhaltungskosten im vergangenen Jahr deutlich zu. Insgesamt stiegen sie um 4 Prozent auf 79,1 Mio. Euro. Der Anteil je Quadratmeter stieg auf 24,50 Euro. Trotz gestiegener Kosten will die Gesellschaft weiterhin in die nachhaltige Verbesserung des Bestands investieren. Die Zahl der fertiggestellten Einheiten verringerte sich im abgelaufenen Jahr auf 605 Einheiten. Einige Modernisierungen wurden in die Folgejahre verschoben. Christian Eiff rechnet 2026 mit einer vergleichbaren Anzahl an fertiggestellten Einheiten. Hier leistet die GAG einen wichtigen Beitrag für den Kölner Wohnungsmarkt.
Zwischen 2023 und 2025 wurden insgesamt 2.578 Wohnungen fertiggestellt. Die Anzahl der konzerneigenen Wohnungseinheiten ist auf 46.279 gestiegen. Die Bauwirtschaft hat aber weiter mit einem Fachkräftemangel und gestiegenen Kosten zu kämpfen, so der Vorstand. Trotzdem geht er für das laufende Geschäftsjahr von einem Nettozuwachs von 345 Wohnungen aus. Zum Jahresende befanden sich 1.604 Wohnungen im Bau. Davon entfielen 899 Einheiten auf den Neubau.
Die Investitionen in Sachanlagen beliefen sich auf 166,2 Mio. Euro, teilte Anne Keilholz mit. Davon entfielen 101,6 Mio. Euro auf den Neubau und 54,9 Mio. Euro auf Modernisierungen. Durch Projektverschiebungen lagen die Investitionen unter der Planung. Im laufenden Jahr geht Anne Keilholz von Investitionen in Höhe von rund 250 Mio. Euro aus. In den vergangenen drei Jahren investierte die GAG allein 793 Mio. Euro in bestandsverbessernde und -erweiternde Maßnahmen.
In den Vorjahren ging die Zinskurve wieder steil nach oben. Durch die erfolgreichen Zinssicherungsmaßnahmen der vergangenen Jahre sind die derzeitigen Risiken weitgehend abgesichert. In den vergangenen Jahren hatte man sich zudem viele günstige Darlehen gesichert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden lediglich 18 Mio. Euro neue Mittel mit einem durchschnittlichen Zins von 3,96 Prozent eingeworben. Immerhin konnten die Zinserträge um 0,7 Mio. Euro gesteigert werden.
Der Nettozinsaufwand stieg dadurch lediglich um 0,2 Mio. Euro. Für 2026 rechnet Anne Keilholz mit moderat steigenden Zinszahlungen. Die Personalkosten stiegen jedoch auf 61,2 Mio. Euro. Im laufenden Jahr sind Personalkosten von 64,2 Mio. Euro vorgesehen. Das EBITDA verbesserte sich um 3,9 Prozent auf 173,3 Mio. Euro. Nach Abschreibungen von 88,7 Mio. Euro ergab sich ein EBIT von 84,6 Mio. Euro. Christian Eiff bezifferte das Konzernergebnis auf 39,9 Mio. Euro, was nahezu dem sehr guten Vorjahresergebnis entspricht. Das Konzernergebnis liegt jedoch deutlich über dem Planwert von 34,2 Mio. Euro.
Den Jahresüberschuss der Einzelgesellschaft benannte Anne Keilholz mit 34,6 Mio. Euro. Auch in diesem Jahr schlägt die Verwaltung die Ausschüttung einer Dividende von 1,00 Euro je Aktie vor. In diesem Rahmen dankte Anne Keilholz allen Beschäftigten. Auch für die Zukunft sieht sie die Gesellschaft hervorragend aufgestellt.
Allgemeine Aussprache
Im Vorfeld der Hauptversammlung hatte Herr Frick mehrere Fragen eingereicht, und er erkundigte sich nach einer etwaigen Einflussnahme durch die Mehrheitsaktionärin. Eine vertraglich geregelte Einflussnahme auf die Geschäftsführung besteht nicht. Deshalb hat der Vorstand auch keine Entscheidungen vorgenommen, die dem Streubesitz schaden könnten. Der Vorstand orientiert sich am Wohl der Gesellschaft als Ganzes.
Ferner erkundigte sich der Aktionär nach der wohnwirtschaftlichen Fläche im Eigenbesitz. Laut Christian Eiff befinden sich im GAG-Konzern rund 3,08 Millionen Quadratmeter Wohnfläche und 159.000 Quadratmeter Gewerbefläche im Eigenbestand. Einen einheitlichen Feuerversicherungswert konnte der Vorstand nicht nennen. Die Gebäude sind zum gleitenden Neuwert versichert.
Angesprochen auf die Ausgabe von Berichtigungsaktien meinte Anne Keilholz, aktuell bestehen diesbezüglich keine Pläne. Auch hinsichtlich der Dividenden sah sie derzeit keinen weiteren Spielraum nach oben. Eine weitere Frage betraf den durchschnittlich zu zahlenden Zinssatz für die 2,52 Mrd. Euro Verbindlichkeiten. Hier nannte der Vorstand einen Zinssatz von 1,4 Prozent.
Herr Augustin bedauerte die Abhaltung einer virtuellen Hauptversammlung. Er gratulierte dem Vorstand und allen Beschäftigten für die geleistete Arbeit im vergangenen Jahr. Ihn interessierte die Höhe des Streubesitzes in der Gesellschaft. Wie Frau Keilholz berichtete, lag der Streubesitz zum Jahresende 2025 bei 555.675 Aktien. Zum Ergebnis der Gesellschaft in Chorweiler erwartet der Vorstand 2026 ein Minus von 7,8 Mio. Euro. Dies soll sich 2027 auf 6,3 Mio. Euro verringern. In den Folgejahren wird ein Verlust von 3,2 bzw. 1,9 Mio. Euro prognostiziert. Die Verluste beruhen darauf, dass die Zuschüsse der Stadt Köln komplett ausgeschöpft sind, während die Baumaßnahmen noch bis 2027 andauern.
Eine weitere Frage drehte sich um die Personalkosten der Sozialarbeit im Zusammenhang mit dem Belegungsrechtsvertrag. Mit dem neuen Vertrag werden ab 2027 pauschale Lohnkosten für sieben statt bisher fünf Stellen zuzüglich eines Gemeinkostenzuschlags von 15 Prozent in Rechnung gestellt. Ferner interessierte sich Herr Augustin für das Ausscheiden von Anett Barsch aus dem Vorstand. Die Einigung über eine einvernehmliche Trennung ist nach ausführlichen Beratungen getroffen werden. Grund waren unterschiedliche Auffassungen über die strategische und operative Ausrichtung des Unternehmens, erklärte Pascal Pütz. Eine Abfindung wurde nicht gezahlt. Die Gesellschaft zahlt aber für den Zeitraum vom 1. Juni bis 31. Dezember 2026 ein Übergangsgeld in Höhe von gut 21.400 Euro brutto pro Monat.
Dr. Sven Hafkesbrink von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) wollte wissen, wie der Kurs des moderaten Wachstums fortgesetzt wird. Der Vorstand hält an diesem Kurs fest und setzt dabei die drei Schwerpunkte weiterer Ausbau des Bestands, Absicherung der finanziellen Stabilität und eine sozial orientierte, aber ertragsstarke Bewirtschaftung. Die Durchschnittsmieten liegen weiter deutlich unter der Durchschnittsmiete in Köln. Bis 2027 ist ein Wohnungsbestand von rund 47.000 Einheiten geplant.
Angesprochen auf den mittelfristig geplanten Personalabbau betonte Anne Keilholz, dass dieser geplante Abbau nicht im Zusammenhang mit KI-Anwendungen steht. Er soll über demographischen Wandel und Umorganisationen erfolgen. Perspektivisch ist die Nutzung von KI-Lösungen vor allem im Kundenmanagement geplant. Weitergehende Auskünfte erbat Dr. Hafkesbrink zur Besetzung des Vorstands. Laut Pascal Pütz erfolgte die Bestellung von Christian Eiff vom 1. Juni 2026 bis 31. Mai 2027. In dieser Zeit kann der Aufsichtsrat sorgfältig eine Nachfolgerin oder einen Nachfolger für den Vorstand suchen. Dies wird auch mit Hilfe eines externen Personalberaters erfolgen, der in den kommenden Wochen ausgewählt wird.
Herr Rüther zeigte sich ebenfalls unzufrieden mit dem Format der virtuellen Hauptversammlung, hauptsächlich aufgrund technischer Schwierigkeiten, die bei ihm aufgetreten seien. Im Übrigen sprach er von einer kerngesunden Gesellschaft. Im Hinblick auf die Teilnahme an der virtuellen Hauptversammlung teilte Pascal Pütz mit, dass sich 70 Aktionärinnen und Aktionäre zur Hauptversammlung eingewählt hatten. Das Format habe sich bewährt. Interesse bestand auch an der Anzahl der frei finanzierten Wohnungen im Konzern, die der Vorstand auf 25.184 Einheiten bezifferte. Der Konzern besitzt gut 2.800 Gebäude, die ausschließlich frei finanzierte Wohnungen enthalten. Diese umfassen allein 24.508 Wohnungen.
Mehrere Aktionäre hinterfragten die speziellen Qualifikationen der Aufsichtsratskandidatinnen und -kandidaten im Finanz- oder Wohnimmobilienbereich. Dabei stand auch der Auswahlprozess im Blickfeld. Der Aufsichtsrat besteht aus 15 Mitgliedern, davon werden sieben durch die Hauptversammlung gewählt. Weitere drei Vertreterinnen und Vertreter werden durch den Inhaber der Aktie B entsandt. Die restlichen fünf Vertreterinnen und Vertreter werden von den Beschäftigten gemäß Drittelbeteiligungsgesetz gewählt. Der Aufsichtsrat hat sich an den Vorschlägen der Stadt Köln orientiert, berichtete Pascal Pütz.
Auf Nachfrage von Herrn Augustin zu Chorweiler teilte Anne Keilholz mit, dass die Gesellschaft im Rahmen des Betrauungsaktes von der Stadt Köln einen festgelegten Zuschuss erhalten hat, der jährlich ausgezahlt wurde. Dieser Zuschuss wurde 2024 komplett aufgebraucht. Eine Erhöhung ist jedoch nicht vorgesehen. Die Investitionen haben zu hohen Abschreibungen geführt, die das Ergebnis belasten. Zudem kommt es noch zu Erlösschmälerungen durch die laufende Modernisierung. Über die vergangenen zehn Jahre ist ein Verlust von rund 10,3 Mio. Euro aufgelaufen.
Wenn schon ein nicht verpflichtender Nachhaltigkeitsbericht erstellt wird, regte Herr Augustin die Wiedereinführung des IFRS-Abschlusses an. Dies ist laut Anne Keilholz jedoch nicht geplant. Von mehreren Aktionären wurde auch der Personalaufbau hinterfragt. Einen größeren Personalaufbau gab es nach den Worten von Anne Keilholz bei den Kundencentern durch die Einführung einer veränderten Führungsstruktur. Auch im Bereich IT wurden vier Stellen aufgebaut. Aktuell gibt es 16 Langzeiterkrankte bei der GAG Immobilien AG.
Herr Steinhauer konnte die Verdopplung der Beschäftigtenzahl bei der GAG Immobilien AG in den vergangenen 20 Jahren nicht nachvollziehen. Die Gesellschaft muss schnell und flexibel auf gesetzlich veränderte Rahmenbedingungen reagieren, meinte Anne Keilholz. Zudem wurden neue Geschäftsfelder bei der GAG Servicegesellschaft mbH erschlossen. Durch diese Tätigkeiten sollen der Service verbessert und gleichzeitig neue Erlösquellen erschlossen werden. Dabei wurden gezielt neue Stellen geschaffen. Vorausblickend wird sich die Zahl der Beschäftigten verringern.
Herr Rüther kritisierte noch einmal die technischen Schwierigkeiten im Rahmen der virtuellen Hauptversammlung. Nach ihrer Kenntnis gab es keine Störungen auf Seiten des vom Unternehmen beauftragten Dienstleisters, betonte Anne Keilholz. Hinsichtlich der Ziele für den Vorstand informierte Pascal Pütz, dass die Ziele für den Vorstand jährlich neu vereinbart werden. Kriterien sind dabei etwa das EBITDA oder der jährliche Zuwachs des Zeitwerts der Immobilien.
Herr Rüther bat um Angabe, wie viele Wohnungen im vergangenen Jahr aus der Sozialbindung gefallen sind. Hier nannte Christian Eiff eine Anzahl von 2.368 Einheiten. In den kommenden drei Jahren fallen rund 700 Wohnungen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung. Es werden aber rund 1.570 neue Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung hinzukommen. Herr Augustin erkundigte sich nach dem Fair Value in den letzten drei Jahren. Nach Aufgabe der IFRS-Bilanzierung wird der Fair Value nicht mehr ermittelt. Den Zeitwert der Immobilien bezifferte Frau Keilholz auf 6,2 Mrd. Euro.
Abstimmungen
Nach dem Ende der Aussprache leitete Pascal Pütz zu den Abstimmungen über. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 16.434.779 Euro, eingeteilt in 9.360.000 Stammaktien und 7.074.779 Vorzugsaktien, waren 9.360.000 Stammaktien und 6.395.975 Vorzugsaktien, insgesamt somit 15.755.685 Aktien entsprechend 95,87 Prozent des eingetragenen Grundkapitals, vertreten.
Die Beschlüsse wurden alle mit mehr als 98 Prozent Zustimmungsquote gefasst. Dies waren die Ausschüttung einer Dividende von 1,00 Euro je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl von Deloitte zum Abschlussprüfer (TOP 5) sowie die Wahl zum Aufsichtsrat (TOP 6).
Gegen 16:41 Uhr konnte Herr Pütz die Hauptversammlung beenden.
Fazit und eigene Meinung
Die GAG Immobilien AG schloss das vergangene Geschäftsjahr mit sehr soliden Zahlen ab, auch wenn das gute Vorjahresniveau nicht ganz erreicht wurde. Allerdings lag das Ergebnis über der Unternehmensprognose. Nachdem die Stadt Köln im vergangenen Jahr erstmals eine Dividendenanhebung gefordert hatte, durften sich die Aktionärinnen und Aktionäre auch in diesem Jahr über eine Ausschüttung von 1,00 Euro je Aktie freuen.
Die Gesellschaft investiert weiter in Sanierung und Modernisierung der Wohnungen. Hierbei nimmt die energetische Sanierung eine wichtige Rolle ein. Trotz der deutlichen Kostensteigerungen engagiert sich das Unternehmen aber auch weiterhin im Neubau und nimmt hier eine wichtige Rolle auf dem Immobilienmarkt in Köln ein.
Seit der Umstellung der Bilanzierung auf HGB veröffentlicht die Gesellschaft keinen NAV mehr. Allerdings benannte der Vorstand in diesem Jahr den fortgeschriebenen Zeitwert der Immobilien mit 6,2 Mrd. Euro. Auf der anderen Seite weist das Unternehmen lediglich Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 2,5 Mrd. Euro aus. Damit bietet die GAG-Aktie bei Kursen um 50 Euro ein attraktives Einstiegsniveau. Allerdings müssen interessierte Anleger die geringen Umsätze in der Aktie und die politische Gemengelage im Unternehmen beachten.
Kontaktadresse
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