Mit knapp 50 Teilnehmern übertraf die Aktionärspräsenz auf der diesjährigen ordentlichen Hauptversammlung der Elbstein AG am 19. September 2025 den Vorjahreswert. Vermutlich geht das gewachsene Interesse der Investoren auch auf die jüngsten Aktivitäten des Unternehmens und eine damit verbundene Kapitalmaßnahme zurück. Für GSC Research berichtet Hans-Hermann Mindermann von der Versammlung.
Um 11:00 Uhr begrüßte der Aufsichtsratsvorsitzende Winfried Gathmann die Teilnehmer in den Räumen der Hamburger Handwerkskammer und übernahm satzungsgemäß die Versammlungsleitung. Neben den Aktionären und Gästen waren die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat vollzählig anwesend. Zudem nahm an der Veranstaltung mit Herrn Carsten Haake der Geschäftsführer der Petram Beteiligungs GmbH teil.
Im Anschluss an die üblichen Formalien und organisatorischen Hinweise wies der Versammlungsleiter auf den veröffentlichten Bericht des Aufsichtsrates hin und erkundigte sich, ob zusätzliche Informationen dazu von den Teilnehmern gewünscht wurden. Da dies nicht der Fall war, übergab er sodann das Wort an den Vorstand für dessen Bericht.
Bericht des Vorstands
Den Auftakt des Vorstandsberichts übernahm Volker Lemke mit der Erläuterung des Jahresabschlusses 2024. Zur Aktivseite der Bilanz bei einer Bilanzsumme von 21,3 Mio. Euro wies er auf die wesentlichen Positionen Finanzanlagen mit 19,7 Mio. Euro und Liquidität mit 1,5 Mio. Euro hin. Zum Ende des Berichtsjahres setzte sich das Eigenkapital von 19,6 Mio. Euro aus dem Grundkapital von 30,0 Mio. Euro, der Kapitalrücklage von 5,6 Mio. Euro, Gewinnrücklagen von 0,2 Mio. Euro und dem nach Saldierung mit dem Jahresüberschuss verbliebenen Bilanzverlust von 16,2 Mio. Euro zusammen. Zum Bilanzstichtag bestanden zudem Verbindlichkeiten von 1,6 Mio. Euro.
Übersichtlich ist auch die Gewinn- und Verlustrechnung. Das Rohergebnis von 1,4 Mio. Euro geht vor allem auf Zuschreibungen auf Positionen des Anlagevermögens zurück. Nachdem hier im Vorjahr noch erheblicher Abschreibungsbedarf angefallen war, profitierte die Gesellschaft im Berichtsjahr von den seitherigen Kurssteigerungen. Kaum verändert zeigten sich die (geringen) Personalaufwendungen und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit jeweils rund 0,1 Mio. Euro. In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen stecken diverse kleine Positionen, so beispielsweise die Kosten des Jahresabschlusses und seiner Prüfung, Rechts- und Beratungsaufwendungen und die Aufwendungen für die Hauptversammlung. Einschließlich Abschreibungen im Umlaufvermögen, Steuern und Zinsaufwendungen verbleibt damit für das Berichtsjahr ein Jahresüberschuss von 1,0 Mio. Euro.
Am 31. Dezember 2024 enthielten die Finanzanlagen die Beteiligung an der HVK Beteiligungs GmbH mit einem Ansatz von 14,6 Mio. Euro. Das Unternehmen verfügt über 140.000 Quadratmeter Fläche, die entwickelt werden sollen. Nach Einschätzung von Herrn Lemke liegt der Wert dieser Beteiligung aktuell eher bei 20,0 Mio. Euro. Herausfordernd verlief das Geschäftsjahr für die ERWE Immobilien AG, an der 9.060.240 Aktien mit einem Buchwert von 0,43 Euro je Aktie gehalten werden. Das Unternehmen hat aber inzwischen eine Anleihe erfolgreich restrukturiert und ist jetzt schuldenfrei. Im Zuge dieser Maßnahme wurden Immobilien an die bisherigen Gläubiger abgegeben, sodass nunmehr noch vier Grundstücke mit zusammen 55.000 Quadratmeter Fläche im Bestand sind, die entwickelt werden sollen.
An der Beteiligungsgesellschaft Corestate Capital werden 691.000 Aktien gehalten, die zum Bilanzstichtag mit 0,38 Euro je Aktie bewertet wurden. Zwischenzeitlich wurde KPMG mit der Prüfung der Abschlüsse für die Geschäftsjahre 2022 bis 2024 beauftragt. Weitere aktuelle Informationen zur Geschäftsentwicklung der Gesellschaft sind derzeit nicht verfügbar. Schließlich zählen auch 370.000 Aktien der Service AG zu den Finanzanlagen, die mit 1,40 Euro je Aktie angesetzt wurden.
Sodann erhielt Herr Haake Gelegenheit, das Werftquartier Bremerhaven vorzustellen, während Vorstandsmitglied Dr. Olaf Hein im Anschluss den Kontext zur Elbstein AG und der diesjährigen Kapitalerhöhung erläuterte. Mit dem Werftquartier wird in Bremerhaven ein neuer Stadtteil entstehen, erläuterte Herr Haake. Die dafür vorgesehenen Projekte werden gemeinsamen mit der Stadt Bremerhaven angegangen. Die Stadt ist als starker und aufstrebender Wissenschaftsstandort ein idealer Platz für dieses Vorhaben. In den kommenden 15 bis 20 Jahren wird die Seebeck Werftquartier GmbH hier über 800 Wohnungen und Gewerbeeinheiten errichten. Bei der Realisierung des Vorhabens kann die Gesellschaft dabei unabhängig von der Stadt Bremerhaven agieren, profitiert aber zugleich von der engen Zusammenarbeit mit der Stadt und dem Land.
Mit der Errichtung des ersten Bauabschnitts soll bereits zeitnah begonnen werden. Die geplanten 108 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten kombinieren eine attraktive Architektur mit einer herausragenden Wasserlage. Angeknüpft wird dabei an den historischen Bezug des Standortes, während der Zugang zu unmittelbar angrenzenden Parkflächen Raum für Erholung und Entspannung bietet. Der für die Realisierung des Projektes notwendige Flächentausch mit der Stadt ist bereits erfolgt. Aktuell sind noch bauplanerische Voraussetzungen abzuarbeiten, ehe mit der Realisierung des ersten Bauabschnitts begonnen werden kann.
Auch Dr. Hein lobte das enge Zusammenspiel von Investoren und Politik bei dem Werftquartier. Immerhin gingen dem aktuellen Stand des Vorhabens bereits mehrjährige Vorarbeiten voraus, bei denen die Politik im Einklang mit den Bauherren arbeitete. Am 9. Juli folgte dann der Beschluss des Aufsichtsrats zur Durchführung einer gemischten Sach- und Barkapitalerhöhung um 15,0 Mio. Euro auf dann 45,0 Mio. Euro unter Nutzung des bestehenden genehmigten Kapitals. Die Sacheinlage bestand in der Einbringung von 89,9 Prozent der Geschäftsanteile an der Werftquartier GmbH durch deren Gesellschafter Ehlerding und Petram. Nach dem Grundstückstausch verfügt diese Gesellschaft über 107.810 Quadratmeter Entwicklungsflächen, die vom Gutachter mit 276,82 Euro je Quadratmeter bewertet wurden. Daraus folgt ein Wert der Beteiligung von 29.844.000 Euro. Weitere 1.872.721 Euro (brutto) flossen der Elbstein AG durch die Barkomponente der Kapitalerhöhung zu. Dazu wurden 1.012.282 Aktien zu je 1,85 Euro je Aktie ausgegeben, womit dem Verwässerungsschutz für die freien Aktionäre Rechnung getragen wurde.
Auch die Barkomponente wurde vollständig gezeichnet, worin Dr. Hein einen Beleg für die Attraktivität der Maßnahme für die freien Aktionäre ausmachte. Immerhin wurde die Substanz der Gesellschaft dadurch gestärkt, und der rechnerische Bruttozufluss der Kapitalmaßnahme von 31.717.000 Euro liegt mit 2,10 je Aktie deutlich über dem Aktienkurs. Nunmehr werden von den 45,0 Millionen Aktien der Gesellschaft rund 42,1 Millionen Aktien von den Großaktionären gehalten, während die verbleibenden 2,9 Millionen Aktien - entsprechend 6,5 Prozent des Kapitals - dem Streubesitz zugerechnet werden.
In einem kurzen Ausblick hielt Dr. Hein fest, dass die Elbstein AG mit der diesjährigen Kapitalmaßnahme und der Einbringung der Werftquartier GmbH noch stärker als zuvor auf Immobilien ausgerichtet ist. Unter den deutschen Immobiliengesellschaften ist man dabei nicht das größte, aber vermutlich eines der am solidesten aufgestellten Unternehmen. Da zudem keine relevanten Risiken aus Altlasten bestehen, bietet die Gesellschaft eine gute Plattform, um neben dem Werftquartier auch andere gute Ideen umsetzen zu können.
Da Frau Prof. Dr. Nadija Petram - als weitere Kandidatin für den Aufsichtsrat und Repräsentantin der des neuen Großaktionärs Petram Gruppe - leider an der Hauptversammlung nicht teilnehmen konnte, stellte sie der Versammlungsleiter den Anwesenden kurz vor. Nachdem der Vorschlag einer Vorstellung der zur Wiederwahl in den Aufsichtsrat vorgeschlagenen Kandidaten keine Resonanz gefunden hatte, eröffnete der Versammlungsleiter die allgemeine Diskussion.
Allgemeine Aussprache
Mit den Worten „Es kommt wieder Leben in die Bude“ eröffnete Herr Aleff als Sprecher der Gesellschaft für Wertpapierinteressen seinen Beitrag. Die Kombination der Expertise der Familie Ehlerding mit Petram begrüßte er als Investor. Die Elbstein-Aktie stufte er daher nicht mehr als Beteiligungsunternehmen, sondern als einen echten Substanzwert ein. Neben der Frage, in welchem Umfang bei Elbstein im laufenden Jahr mit Wertaufholungen früherer Abschreibungen gerechnet werden kann, interessierten ihn vor allem die Pläne nach einer Fertigstellung des ersten Bauabschnitts. Wissen wollte er beispielsweise, in welchem Umfang die fertigen Wohnungen verkauft oder vermietet werden und ob die Vermarktung bereits begonnen hat.
Aktionär Müller meldete sich in bekannter Weise zu Wort ohne inhaltlich relevante Fragen zu stellen. Als dritter Redner erkundigte sich Herr Dittmer mit verschiedenen Fragen zum laufenden Geschäft. So interessierte er sich für aktuellen Daten zur Vermögensstruktur der Gesellschaft sowie nach Details zur bei der Kapitalerhöhung eingebrachten GmbH und stellte Fragen zu den Beteiligungsgesellschaften der Elbstein.
Die Beantwortung der Fragen zum Abschluss erfolgte überwiegend durch Herrn Lemke. Einleitend wies dieser darauf hin, dass die Aktienkurse der Beteiligungen sich im bisherigen Jahresverlauf in der Nähe der Buchwerte bewegten. In jedem Fall komme es aber auf die Jahresendbewertung an, weshalb derzeit keine Aussagen zu eventuellen weiteren Wertaufholungen möglich seien. Zur HCK war zu erfahren, dass die Gesellschaft keine Verbindlichkeiten hat. Die von Herrn Lemke zuvor genannte Schätzung eines Wertes von 20 Mio. Euro setzt sich zu 60 Prozent aus Cash und im Übrigen aus der Bewertung der Grundstücke zusammen. Weder im laufenden Jahr noch 2024 hat die HCK ERWE-Aktien erworben, und für eine in Aktien der ERWE wandelbare Forderung der HCK war Herrn Lemke auch keine Wandelabsicht bekannt.
Aktuell gibt es keine wesentlichen Veränderungen des Vermögensstatus der Elbstein AG, wenn man von den Auswirkungen der Kapitalerhöhung absieht. Mit minus 0,1 Mio. Euro wurde ein nahezu ausgeglichenes Ergebnis erreicht, wobei die Aufwendungen für die Kapitalerhöhung einen wesentlichen Kostenblock bilden.
Dr. Hein ging auf im Vorjahr angestellte Überlegungen zu einem Übernahmeangebot für die freien Aktien ein. Damals war das Beteiligungsportfolio der Elbstein AG für die freien Aktionäre nur bedingt attraktiv. Mit der Einbringung der Werftquartier GmbH hat sich das Bild gewandelt, weshalb jetzt sogar die Gewinnung weiterer freier Aktionäre angestrebt wird. Das der Versammlung vorgeschlagene genehmigte Kapital ist allerdings bis auf Weiteres ein reiner Vorratsbeschluss.
Herr Haake ergänzte die bisherigen Ausführungen mit der Information, dass mit der Vermarktung der Objekte des ersten Bauabschnitts ca. ein Jahr vor der geplanten Fertigstellung gegen Ende 2027 oder Mitte 2028 begonnen werden soll. Die genannte Zeitspanne berücksichtigt die Terminunsicherheit hinsichtlich der noch ausstehenden Verabschiedung der Bauplanung. Vorgesehen ist zudem, jeweils rund die Hälfte der Wohnungen im Bestand zu behalten bzw. zu verkaufen.
Abstimmungen
Abgestimmt wurde im Wege des Subtraktionsverfahrens über die Entlastung der Mitglieder des Vorstands (TOP 2) und des Aufsichtsrats (Top 3) für das Geschäftsjahr 2024, die Wahl der RSM Ebner Stolz GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, zum Prüfer für das Jahr 2025 (TOP 4), die Wiederwahl der bisherigen Aufsichtsratsmitglieder Winfried Gathmann, Karl Ehlerding und Holger Balhorn zu Mitgliedern des Aufsichtsrats (TOP 5), die Aufstockung der Zahl der Mitglieder des Aufsichtsrats auf vier Personen (TOP 6), die Wahl von Frau Prof. Dr. Nadija Petram in den Aufsichtsrat (TOP 7) sowie die Schaffung eines genehmigten Kapitals (TOP 8).
Bei einer Präsenz von rund 43,7 Millionen der insgesamt ausgegebenen 45,0 Millionen Aktien, entsprechend einer Präsenzquote von 97,03 Prozent des Grundkapitals, wurden alle Tagesordnungspunkte bei nur wenigen Gegenstimmen im Sinne der Verwaltungsvorschläge angenommen. Die Versammlung endete um 12:45 Uhr.
Fazit und eigene Meinung
Herrn Aleff kann man beipflichten, es kommt wieder Leben in die Bude. Damit präsentiert sich auch die Aktie in einem neuen Licht. Die bislang bekannten Daten zum Bremerhavener Werftquartier geben zwar noch keine Basis für eine fundamentale Analyse der Aktie. Aber das Vorhaben ist attraktiv, es passt gut in das politische Umfeld vor Ort und die Beteiligten bringen die für ein solches Vorhaben erforderliche Erfahrung und Kompetenz mit. Da die wesentlichen Risiken der anderen Beteiligungen inzwischen aufgearbeitet oder zumindest eingegrenzt erscheinen, kann es sich im aktuellen Marktumfeld auszahlen, erste Positionen in der Aktie aufzubauen.
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