Am 18. Juni 2025 fand die ordentliche Hauptversammlung der GAG Immobilien AG über das Geschäftsjahr 2024 statt. Wie in den Vorjahren hielt das Unternehmen das Aktionärstreffen in rein virtueller Form ab. Für GSC Research berichtet Thorsten Renner über den Verlauf der Hauptversammlung.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Mike Homann eröffnete die Hauptversammlung pünktlich um 10 Uhr und begrüßte die teilnehmenden Aktionärinnen und Aktionäre sowie die anwesenden Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder.
Mike Homann berichtete dann über eine personelle Veränderung im Aufsichtsrat im vergangenen Jahr. Ferner wies er auf die beiden eingegangenen Gegenanträge zu TOP 2 hin. Der Aufsichtsratsvorsitzende teilte auch mit, dass Anett Barsch mit Wirkung zum 1. Juni 2025 neu in den Vorstand berufen wurde. Sie tritt die Nachfolge von Kathrin Möller an, die das Unternehmen nach dem Auslaufen ihres Vertrags Ende Juni auf eigenen Wunsch verlassen wird. Kathrin Möller war seit 2009 im Vorstand der GAG Immobilien AG. Nach Abhandlung der Formalien und Modalitäten übergab Mike Homann das Wort an die Vorstandsmitglieder.
Bericht des Vorstands
Kathrin Möller zeigte sich zufrieden, dass der Übergang im Vorstand so reibungslos gestaltet werden konnte. Nach ihren Worten fällt der Rückblick auf das vergangene Jahr erneut positiv aus. Zudem gelang es dem Unternehmen, in vielen Bereichen wichtige Akzente zu setzen. Im Anschluss stellte sich Anett Barsch den Aktionärinnen und Aktionären als neues Mitglied im Vorstand vor.
Laut Anett Barsch bleiben die Parameter unverändert. Köln wächst, aber es gibt weiterhin zu wenige Wohnungen vor allem im bezahlbaren Bereich. Im vergangenen Jahr erreichte die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen mit 1.819 den niedrigsten Stand seit 1990. Auch die Anzahl der Baugenehmigungen erreichte einen Tiefpunkt. Lediglich 2.931 Wohnungen wurden neu genehmigt. Dagegen erreichte der Bauüberhang einen neuen Rekordwert. Bundesweit wird der Bedarf an Wohnungen auf 400.000 bis 500.000 Wohnungen geschätzt.
Die schwachen Zahlen haben ihren Ursprung in der großen Unsicherheit, die in allen wirtschaftlichen Bereichen herrscht, war Vorstandsmitglied Anne Keilholz überzeugt. Darüber hinaus liegen die Kosten für Baumaterial und Dienstleistungen weiterhin auf einem hohen Niveau. Hinzu kommen bürokratische Vorgaben, die das Bauen verteuern. Vor diesem Hintergrund steht die GAG Immobilien AG wesentlich besser da als zahlreiche andere Unternehmen.
Zur Erfassung von Daten setzt die Gesellschaft verstärkt auf digitale Lösungen. Wichtig ist hierbei auch der Einsatz von Künstlicher Intelligenz. Für einen verantwortungsvollen Umgang mit dieser Technologie wurde eine KI-Richtlinie erlassen, berichtete Kathrin Möller. Hierbei setzt die Gesellschaft das speziell auf die GAG Immobilien AG zugeschnittene KI-Tool hAInzel ein. Bis zum Jahr 2045 will die Gesellschaft das Ziel der Treibhausgasneutralität erreichen. Dafür hat das Unternehmen ein umfassendes Maßnahmenpaket aufgelegt.
Anett Barsch wies dann bereits auf den am 1. Oktober stattfindenden Rundgang für Aktionärinnen und Aktionäre hin. Laut Anne Keilholz stiegen die Sollmieten im vergangenen Jahr um 3,9 Prozent auf 302 Mio. Euro. Damit wurde die ursprüngliche Planung übertroffen. Das Wachstum resultiert vor allem aus der Vermietung der fertiggestellten Neubauten. Aber auch die Mietanpassungen im frei finanzierten Bereich führten zu Mehreinnahmen von über 4 Mio. Euro. In diesem Jahr rechnet das Management mit einem weiteren Anstieg der Sollmieten auf 309,5 Mio. Euro.
Trotz der Mietanpassungen lag die Durchschnittsmiete bei 7,83 Euro je Quadratmeter und damit deutlich unter der Kölner Marktmiete. Bei den öffentlich geförderten Wohnungen liegt der Mietpreis bei 6,19 Euro und bei den frei finanzierten Wohnungen bei 8,77 Euro. Die Durchschnittsmiete stieg um 2,6 Prozent oder 0,20 Euro je Quadratmeter. Für 2025 ging Anne Keilholz von einer weiteren Steigerung um 0,15 Euro auf 7,98 Euro je Quadratmeter aus. Insgesamt liegt die durchschnittliche Angebotsmiete gem. KSK-Immobilien Marktbericht über alle Stadtbezirke bei 14,99 Euro je Quadratmeter.
Um dauerhaft gute Mieten zu erzielen, muss die Gesellschaft in die Instandhaltung investieren. Im abgelaufenen Jahr summierte sich der Instandhaltungsaufwand auf 75,6 Mio. Euro, teilte Kathrin Möller mit. Dies entspricht einem Wert von 23,53 Euro je Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche. Für das laufende Jahr ist ein Investitionsvolumen für Instandhaltung in Höhe von 75,8 Mio. Euro geplant.
2024 wurden insgesamt 1.306 Wohnungen durch Neubau oder Modernisierung fertiggestellt. 561 Wohnungen wurden neu errichtet, davon immerhin 490 öffentlich gefördert. Darüber hinaus wurde die Modernisierung von 743 Wohnungen erfolgreich abgeschlossen. Damit wurde das Planungsziel um rund ein Drittel übertroffen. Allerdings hatte sich die Fertigstellung vieler Wohnungen in das Jahr 2024 verschoben. Deshalb erwartet das Management für das laufende Jahr lediglich 675 Fertigstellungen durch Neubau und Modernisierung.
In den vergangenen drei Jahren summierten sich Neubauten von Wohnungen auf 1.421 Einheiten. Davon waren 1.245 öffentlich gefördert und lediglich 176 frei finanziert. Die Zahl der Modernisierungen der letzten drei Jahre belief sich auf 1.454 Wohnungen. Kathrin Möller bezifferte den Wohnungsbestand im GAG-Konzern zum Jahresende 2024 auf 46.165 Einheiten. Bis zum Jahresende 2025 prognostizierte sie einen weiteren Zuwachs von 210 Wohnungen.
Zum Jahresende befanden sich 1.638 Einheiten im Bau. Davon entfielen 814 Wohnungen auf Modernisierungen und 824 Wohnungen auf Neubau. Von den Wohnungen im Neubau sind 629 öffentlich gefördert und 195 Wohnungen frei finanziert. Die Aktivitäten im Bereich Neubau und Modernisierung hatten ein Gesamtvolumen von 185 Mio. Euro und lagen damit 30 Mio. Euro unter dem Vorjahreswert. 2025 ist jedoch wieder ein deutlicher Anstieg auf 235 Mio. Euro vorgesehen.
Anett Barsch bezifferte die 2024 angefallenen Aufwendungen für Instandhaltung, Großmodernisierung und Investitionen auf 261 Mio. Euro. In den letzten drei Jahren summierte sich dieser Wert auf 813 Mio. Euro. Wie Anne Keilholz berichtete, hat sich die Gesellschaft rechtzeitig vor dem Zinsanstieg Ende 2021 günstige Darlehen für laufende und kommende Investitionen gesichert. Deshalb war die Gesellschaft im letzten Jahr zurückhaltend bei der Aufnahme neuer Darlehen. Insgesamt wurden 47 Mio. Euro neue Mittel mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,98 Prozent eingeworben. Ferner wurden 186 Mio. Euro zinsverbilligte Kredite der NRW-Bank eingeworben. Die durchschnittliche Restzinsbindungsdauer aller ausgezahlten langfristigen Kapitalmarktdarlehen liegt bei 18 Jahren. Die durchschnittliche Verzinsung dieser 1,36 Mrd. Euro Darlehen beläuft sich auf 1,93 Prozent.
Wie Anne Keilholz informierte, lag die Belastung aus Zinsen und ähnlichen Aufwendungen im vergangenen Jahr lediglich bei 34,4 Mio. Euro. Für 2025 geht sie von einem Anstieg dieser Belastung auf 35,4 Mio. Euro aus. Zum Jahresende beschäftigte die GAG Immobilien AG 647 Mitarbeitende. Aufgrund höherer Löhne und einer Einmalzahlung zum Ausgleich der Inflationsbelastung erhöhte sich der Personalaufwand um rund 10 Prozent auf 58,2 Mio. Euro. Für 2025 sah sie einen Aufwand von etwa 59 Mio. Euro.
Laut Kathrin Möller stieg das EBITDA um 2 Prozent auf 166,8 Mio. Euro. Abzüglich der nahezu unveränderten Abschreibungen von 85,7 Mio. Euro verblieb ein EBIT von rund 81,2 Mio. Euro. Das Konzernergebnis legte um 7 Prozent auf 40,1 Mio. Euro zu. In den Planungen aus dem Spätsommer 2023 war lediglich ein Konzernergebnis von 29,1 Mio. Euro vorgesehen gewesen. Verzögerungen bei Großmodernisierungen haben zu geringeren Aufwendungen von 4,6 Mio. Euro geführt. Da die Wohnungen länger bewohnt wurden, lag die Ist-Miete ebenfalls 4 Mio. Euro über der Planung. Daneben gab es aber auch negative Abweichungen. In Summe überstiegen die positiven die negativen Effekte um rund 11 Mio. Euro.
Nach Aussage von Anne Keilholz lag der Bilanzgewinn im Einzelabschluss der GAG Immobilien AG bei 18,2 Mio. Euro. Vorstand und Aufsichtsrat schlugen im Rahmen einer kontinuierlichen Ausschüttung wieder eine Dividende von 0,50 Euro vor. Allerdings lagen zwei Gegenanträge vor, die die Ausschüttung einer Dividende von 1,00 Euro je Aktie forderten. Anschließend verabschiedete sich Kathrin Möller nach 16 Jahren als Vorständin der GAG Immobilien AG.
Allgemeine Aussprache
Eine Frage von Daniels Invest GmbH beschäftigte sich mit den Zinssicherungsmaßnahmen in Höhe von 145,8 Mio. Euro. Laut Anne Keilholz entfallen 7,25 Mio. Euro auf zukünftig auslaufende Bestandsdarlehen, weitere 105,54 Mio. Euro auf laufende Neubauvorhaben und 33 Mio. Euro auf zukünftige Neubauvorhaben. In diesem Zusammenhang stellte sie klar, dass die Auflösung von Zinssicherungsgeschäften zur Erzielung von Einmalgewinnen nicht Teil des Geschäftsmodells der GAG ist.
Dr. Sven Hafkesbrink von der Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) sprach Kathrin Möller ein großes Dankeschön für die Leistung in den letzten 16 Jahren aus. Kritik übte er jedoch am Format der virtuellen Hauptversammlung. Ihn interessierte, ob die Gesellschaft den Wachstumskurs auch in Zukunft fortsetzen kann. Die GAG Immobilien AG erwartet auch in den kommenden Jahren ein kontinuierliches Wachstum bei Bestand, Mieten und Erlösen, berichtete Anne Keilholz. Kurzfristige Zukäufe sind jedoch nicht Bestandteil der Strategie. Bis 2027 ist ein Bestand von rund 47.000 Wohnungen geplant.
Dr. Hafkesbrink bat außerdem um eine Einschätzung zu den Plänen der neuen Bundesregierung mit massiven Investitionen in die Infrastruktur. Kathrin Möller betrachtete die Initiativen auf Bundesebene erst einmal mit Zurückhaltung. Derzeit sei nämlich noch unklar, ob den politischen Ankündigungen auch konkrete Maßnahmen folgen werden. Hinsichtlich von Verkäufen meinte sie, hierbei geht es lediglich um Einzelobjekte oder kleine Gebäudegruppen, die nicht zum Kernbestand der GAG Immobilien AG gehören.
Ferner sprach der SdK-Vertreter die Entwicklung bei den geförderten Wohnungen in den kommenden Jahren an. Laut Kathrin Möller fallen in den Jahren 2025 und 2026 etwa 1.700 Objekte aus der Mietpreis- und Belegungsbindung. Durch öffentlich geförderten Neubau oder Modernisierungen kommen im gleichen Zeitraum etwa 1.350 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung hinzu.
Auch Axel Augustin kritisierte das Format der virtuellen Hauptversammlung. Ferner bedankte auch er sich bei Kathrin Möller für ihre 16-jährige Tätigkeit im Unternehmen. Allerdings sah er das Verhältnis der Kleinaktionärinnen und -aktionäre zur Großaktionärin Stadt Köln sehr beschädigt. Er wollte wissen, ob die Gesellschaft mit der Stadt Köln vor dem Ende des Betrauungsakts Verhandlungen aufnehmen wird. Aus heutiger Sicht sah Anne Keilholz keine Veranlassung zu Gesprächen mit der Stadt Köln. Die zehnjährige Leistung der Stadt hat Anlaufstabilisierungen im Bereich der sozialarbeiterischen Betreuung und für Mindest- und Sicherungsmaßnahmen im Bereich der Instandhaltungsaufwendungen in diesem Zeitraum sichergestellt. Diese Leistungen sind weitgehend abgeschlossen, und man sieht nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen keine besondere Situation im Vergleich zu anderen Beständen.
Interesse bekundete Axel Augustin am Belegungsrechtsvertrag mit der Stadt Köln. Nach Angabe des Vorstands liegt der Anteil öffentlich geförderter Einheiten bei 45 Prozent. Dementsprechend sind 55 Prozent der Einheiten frei finanziert. Udo Rüther erkundigte sich hierbei nach der Aufteilung im gesamten Bestand. Wie Kathrin Möller mitteilte, liegt das Verhältnis frei finanzierter zu mietpreisgebundenen Wohnungen bei etwa 50 zu 50.
Axel Augustin sprach Berichte in der Presse an, wonach die Gesellschaft 600 marode Wohnungen in Chorweiler kaufen soll. Nach Aussage von Anett Barsch beabsichtigt die GAG derzeit in diesem Umfang keine Zukäufe, auch nicht in Chorweiler. Udo Rüther vermisste ausführliche Informationen zur Arbeit des Aufsichtsrats. In diesem Rahmen informierte der Aufsichtsratsvorsitzende Mike Homann über die Teilnahme in den einzelnen Sitzungen des Aufsichtsrats und über die dort behandelten Themen.
Axel Augustin, der auch einen Gegenantrag zu TOP 2 gestellt hatte, bat um Angabe, in welcher Reihenfolge bei TOP 2 abgestimmt werden soll. Mike Homann erklärte, er werde zunächst über den Gegenantrag der Stadt Köln abstimmen lassen, da er die größte Wahrscheinlichkeit der Zustimmung aufweist. Würde er angenommen, erledigen sich der Antrag von Axel Augustin und der Verwaltung. Damit zeigte sich Axel Augustin nicht einverstanden und kündigte bereits seinen Widerspruch an. Zudem hielt er seinen Antrag für positiver für die Gesellschaft als den Antrag der Stadt Köln, da die restlichen Mittel in die Gewinnrücklagen eingestellt und nicht auf neue Rechnung vorgetragen werden sollen.
Auch Udo Rüther bedauerte, dass man sich aufgrund des virtuellen Formats nicht persönlich von Kathrin Möller verabschieden kann. Der Aktionär forderte, dass man wieder stärker in den Kontakt mit den Minderheitsaktionärinnen und -aktionären treten soll und einen vernünftigen Dialog aufbauen muss. In diesem Zusammenhang forderte er die Abhaltung einer Präsenz-Hauptversammlung. Vor einer Entscheidung wägt der Vorstand die Vor- und Nachteile der beiden Formate ab. Derzeit sieht man die größeren Vorteile bei einer virtuellen Hauptversammlung, da auch Aktionärinnen und Aktionäre, die eine weite Anreise haben oder nicht mobil sind, teilnehmen können. Udo Rüther kritisierte hierbei, dass man der Hauptversammlung nicht immer folgen konnte.
Eine weitere Frage von ihm drehte sich um die Erträge aus frei finanzierten und sozial gebundenen Wohnungen. Nach Aussage von Anne Keilholz entfallen von den 302 Mio. Euro Sollmieten rund 273 Mio. Euro auf Mieten aus Wohnungen. Dabei stammen 155 Mio. Euro aus den frei finanzierten Wohnungen und 118 Mio. Euro entfallen auf mietpreisgebundene Wohnungen.
Erläuterungsbedarf hatte der Aktionär auch hinsichtlich der Aussage, dass die Ergebnisse in den kommenden Jahren vermutlich geringer ausfallen werden. Für 2025 und in den Folgejahren erwartete Anne Keilholz deutlich steigende Aufwendungen bei der Instandhaltung, Abriss und höhere Abschreibungen. Zudem läuft der Zuschuss aus dem Betrauungsakt für die Objekte in Chorweiler aus. Für 2025 liegt die Erwartung für das Konzernergebnis bei 34 Mio. Euro. Dieses Ergebnisniveau soll dann auch in den kommenden Jahren realisiert werden.
Philipp Steinhauer erkundigte sich nach dem NAV der Aktie, der seit 2014 nicht mehr veröffentlicht wird. Seit dem Delisting und der Umstellung auf HGB ermittelt die Gesellschaft keine Immobilienzeitwerte nach IAS 40 und auch keinen NAV, betonte Anne Keilholz. Stattdessen informierte die Gesellschaft die Aktionäre über die Vermögenslage und andere wichtige Kenn- und Steuerungsgrößen.
Nicht nachvollziehen konnte Philipp Steinhauer den Anstieg des Personalbestands. Die Bewirtschaftung der Bestände und die Anforderungen an die Mitarbeiter haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Aufgrund gestiegener rechtlicher Vorgaben lässt sich ein Zuwachs an Personal trotz Digitalisierung häufig nicht vermeiden. Zudem benötigt auch die Digitalisierung zusätzliche Spezialisten. Kritisch sah Philipp Steinhauer das Programm „Mieter werden Eigentümer“. Das Programm läuft bei der GAG nicht weiter, betonte Kathrin Möller.
Udo Rüther thematisierte den Verkauf von Immobilien, die nach seiner Ansicht zu einem recht niedrigen Durchschnittspreis von 1.591 Euro je Quadratmeter veräußert wurden. Laut Kathrin Möller handelt es sich um ausgewählte Einzelobjekte oder kleine Gebäudegruppen, die nicht zum Kernbestand der GAG gehören. Zudem befinden sich diese häufig im Streubesitz oder in einem energetisch unzureichenden Objektzustand. Im Hinblick auf den Abhängigkeitsbericht erklärte der Vorstand, dass es 2024 keine Grundstücksgeschäfte mit der Stadt Köln gab. Eine weitere Frage drehte sich um die noch anwesenden Aufsichtsratsmitglieder. Wie Mike Homann erläuterte, sind neben ihm im weiteren Verlauf der Hauptversammlung noch drei weitere Aufsichtsratsmitglieder anwesend. Die anderen Mitglieder hatten anderweitige Verpflichtungen.
Abstimmungen
Nach dem Ende der Aussprache leitete Mike Homann zu den Abstimmungen über. Er teilte dabei auch mit, dass unter TOP 2 zuerst über den Gegenantrag der Stadt Köln abgestimmt wird. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 16.434.779 Euro, eingeteilt in 9.360.000 Stammaktien und 7.074.779 Vorzugsaktien, waren 9.360.000 Stammaktien und 6.423.024 Vorzugsaktien, insgesamt somit 15.783.024 Aktien entsprechend 96,03 Prozent des eingetragenen Grundkapitals, vertreten. Die Beschlüsse wurden alle mit mehr als 98 Prozent Zustimmungsquote gefasst.
Dies waren die Ausschüttung einer Dividende von 1,00 Euro je Aktie (Gegenantrag TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4) sowie die Wahl von Deloitte zum Abschlussprüfer (TOP 5). Gegen 16 Uhr beendete Mike Homann die Hauptversammlung wieder.
Fazit und eigene Meinung
Auch im vergangenen Geschäftsjahr entwickelte sich die GAG Immobilien AG besser als viele andere Immobilienunternehmen. Das Konzernergebnis erhöhte sich um 7 Prozent auf 40,1 Mio. Euro und lag damit deutlich über den Erwartungen. Das Management schlug dabei eine unveränderte Dividende von 0,50 Euro vor. Die Stadt Köln als Großaktionärin forderte jedoch in einem Gegenantrag eine Dividendenausschüttung von 1,00 Euro je Aktie, die dann erwartungsgemäß auch beschlossen wurde.
Die Gesellschaft investiert weiter in Sanierung und Modernisierung der Wohnungen. Hierbei nimmt die energetische Sanierung eine wichtige Rolle ein. Trotz der deutlichen Kostensteigerungen engagiert sich das Unternehmen weiterhin im Neubau. In den kommenden Jahren rechnet das Management jedoch mit höheren Aufwendungen im Bereich der Instandhaltung und deshalb etwas geringeren Ergebnissen.
Die Gesellschaft veröffentlicht seit der Umstellung der Bilanzierung auf HGB keinen NAV. Dieser dürfte jedoch deutlich über dem aktuellen Aktienkurs liegen. Nach dem Kursrückgang der vergangenen Jahre hat sich die Notierung nun aber im Bereich von 50 Euro stabilisiert. Somit bietet die GAG-Aktie weiter ein attraktives Einstiegsniveau. Allerdings sind die Umsätze in der Aktie sehr überschaubar.
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