Die MHP Hotel AG (MHP) hatte für den 18. Juli 2023 zur Hauptversammlung in das Hotel Le Méridien nach München eingeladen. Etwa 25 Aktionäre und Gäste hatten sich dort eingefunden, darunter Matthias Wahler für GSC Research, um sich über die aktuelle Entwicklung der im Qualitätssegment m:access der Börse München notierten Hotel-Investment- und Managementplattform zu informieren.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Daniel Beringer eröffnete die Versammlung um 11 Uhr und teilte mit, dass der Vorstand mit Dr. Jörg Frehse (CEO), Michael Wagner (COO) und Ralf Selke (CFO) vollzählig anwesend ist. Das frühere Vorstandsmitglied Andreas Empl ist am 30. September 2022 planmäßig ausgeschieden, er steht der Gesellschaft aber weiterhin beratend zur Verfügung. Aufsichtsratsmitglied Christoph Härle war aus dringenden Gründen verhindert.
Eine notarielle Beurkundung der Versammlung war nicht erforderlich, da keine Beschlüsse gefasst werden sollten, die einer qualifizierten Mehrheit bedurft hätten. Der Vorsitzende erstellte ein privatschriftliches Protokoll.
Nach Erläuterung der Formalien und einigen ergänzenden Angaben zum Aufsichtsratsbericht übergab Herr Beringer das Wort an den Vorstand.
Bericht des Vorstands
Dr. Frehse startete mit einigen Informationen zum Hotel Le Méridien in München, welches ganz bewusst als Tagungsort für die Hauptversammlung gewählt worden ist. Es handelt sich nach seiner Aussage um das absolute Flagship-Hotel der MHP-Gruppe und mit 381 Zimmern ist es auch das größte.
Sodann kam der CEO auf die Entwicklungen im Geschäftsjahr 2022 zu sprechen. In diesem Zeitraum war im Vergleich zu dem noch stark von der Corona-Pandemie geprägten Vorjahr erfreulicherweise eine sehr starke Geschäftserholung zu verzeichnen. Dabei hatte sich das erste Quartal durchaus noch schwierig gestaltet.
Im Gesamtjahr erreichte die durchschnittliche Zimmerbelegung 58 (Vorjahr: 27) Prozent, was im Jahresvergleich eine Steigerung von 113 Prozent bedeutete. Das letzte Vor-Corona-Jahr 2019 hatte mit einem Wert von 73 Prozent allerdings noch deutlich darüber gelegen. Der durchschnittliche Zimmerpreis erhöhte sich auf 204 (157) Euro, was einem Anstieg von 30 Prozent entspricht. Damit liegt er, zum Teil inflationsbedingt, auch über den 175 Euro, die im Jahr 2019 erzielt worden waren.
Als entscheidende Kennzahl sieht Dr. Frehse indes den Umsatz pro verfügbarem Zimmer, der in der Branche mit RevPar (Revenue per available room) abgekürzt wird. Dieser Wert lag 2022 bei 119 (43) Euro, was gegenüber dem schwachen Vorjahreswert ein Plus von erheblichen 177 Prozent bedeutet. Das Niveau von 127 Euro aus dem Jahr 2019 wurde gleichwohl noch nicht ganz erreicht.
Die Pandemie hat der Vorstand nach dem erfolgreichen Börsengang als große Chance erachtet. Nach Aussage von Dr. Frehse hat sich die MHP aktiv an der Marktkonsolidierung beteiligt. Allein im Geschäftsjahr 2022 wurden drei Hoteleröffnungen vollzogen und zwei weitere Übernahmen unterschrieben, die 2024 und 2025 realisiert werden. Die neuen Hotels steuerten 2022 bereits einen Umsatz von 18 Mio. Euro bei. Insgesamt verfügt die Gruppe nun über 2.558 Zimmer.
An dieser Stelle übernahm Herr Selke mit der Präsentation des Zahlenwerks. Auf die Nennung der Vorjahreswerte verzichtete er, da die Gruppe in ihrer heutigen Form erst Ende 2021 durch die Einbringung der Munich Hotel Partners GmbH in die frühere Lifespot Capital AG entstanden ist. Die Bilanzierung erfolgt nach HGB.
Der Konzernumsatz erreichte 104,8 Mio. Euro. Hinzu kamen sonstige betriebliche Erträge von 8,1 Mio. Euro, die unter anderem Corona-Hilfen umfassen. Nach Abzug der operativen Aufwendungen von in Summe 112,3 Mio. Euro verbleibt ein EBITDA von knapp 0,7 Mio. Euro. Unter dem Strich wird allerdings ein Fehlbetrag von 7,3 Mio. Euro ausgewiesen.
Als wesentlichen Grund für das negative Ergebnis benannte Herr Selke, dass man im Rahmen der Erstkonsolidierung die Pachtverträge neu habe bewerten lassen und diese nun über die Laufzeit abgeschrieben werden. Allein daraus ergaben sich Abschreibungen von 3,4 Mio. Euro. Hinzu kommen Abschreibungen von 2,6 Mio. Euro auf den durch die Erstkonsolidierung der MHP Hotel AG und der Munich Hotel Partners GmbH entstandenen Firmenwert und Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 0,4 Mio. Euro. Überdies mussten infolge der Neubewertung der Pachtverträge passive latente Steuern in einer Höhe von 1,1 Mio. Euro aufgelöst werden.
Die Aktivseite der Bilanz ist geprägt vom Anlagevermögen, das bei einer Bilanzsumme von 119,4 Mio. Euro mit 87,6 Mio. Euro ausgewiesen wird. Dieses umfasst zum einen mit einem Betrag von 62,7 Mio. Euro die neu bewerteten Pachtverträge, die über die entsprechenden Laufzeiten abgeschrieben werden. Daneben enthält das Anlagevermögen den aus der Erstkonsolidierung resultierenden Firmenwert von 26,3 Mio. Euro mit einer Abschreibungsdauer von zehn Jahren. Im Umlaufvermögen von 31,2 Mio. Euro ist der größte Betrag der Cashbestand von 13,9 Mio. Euro.
Das Eigenkapital wird mit 54,3 Mio. Euro ausgewiesen. Bei einer Bilanzsumme von 119,4 Mio. Euro errechnet sich die Eigenkapitalquote mit 45,5 Prozent. Zudem finden sich auf der Passivseite der Bilanz Rückstellungen mit 10,4 Mio. Euro und Verbindlichkeiten von 30,8 Mio. Euro, in denen Bankverbindlichkeiten von 7 Mio. Euro enthalten sind. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich auf 13,7 Mio. Euro.
Im Folgenden ging Dr. Frehse näher auf die neuen Hotels ein. Im Februar 2022 wurde das Autograph Collection Hotel Luc am Berliner Gendarmenmarkt nach Abschluss der Modernisierung neu eröffnet. Das Investment belief sich auf rund 10 Mio. Euro. Im April 2022 folgte das JW Marriott Hotel Frankfurt, das zuvor unter der Marke Jumeirah bekannt war. Die Immobilie wird von der Fondsgesellschaft DWS gehalten. Zudem übernahm die MHP aus einer Insolvenz heraus das ehemalige Suisse Hotel in Basel. Nach einer kompletten Renovierung und Neupositionierung wurde dieses Haus im Juni 2022 als Marriott Basel wieder eröffnet.
Überdies unterzeichnete der Vorstand einen Pachtvertrag für das Hotel Königshof in München. Wie der Vorstandschef mitteilte, wurde ein langfristiger Betreibervertrag mit dem Eigentümer, der Familie Inselkammer, unterzeichnet. Aktuell ist geplant, dass das Hotel zur Europameisterschaft 2024 eröffnet wird. Neu unterzeichnet wurde außerdem ein Vertrag für das künftige Conrad Hotel in Hamburg. Es handelt sich Dr. Frehse zufolge um eine der Luxusmarken der Hilton-Gruppe, die in Hamburg noch unterrepräsentiert ist. Dieses Hotel war früher das Park Hyatt.
Sodann kam Dr. Frehse auf die aktuelle Situation zu sprechen. Er freute sich berichten zu können, dass die Performance des Hotelportfolios im zweiten Quartal 2023 mit einer Belegungsquote von 76 Prozent und einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 207 Euro wieder an die Werte des letzten Vor-Corona-Jahres 2019 heranreichte. Der RevPar lag mit 157 Euro sogar ein ganzes Stück über den 135 Euro im zweiten Quartal 2019.
Im ersten Halbjahr 2023 erhöhte sich der Konzernumsatz gegenüber dem noch von Corona geprägten Vorjahreswert deutlich auf 62,3 (37,4) Mio. Euro. Er lag damit aber auch weit über den 48 Mio. Euro aus dem Vergleichszeitraum 2019, woran sich laut Dr. Frehse neben den positiven Effekten aus der Markterholung auch das Wachstum der Gruppe ablesen lässt. Der größte Teil des Umsatzes entfiel mit 47,4 (27,7) Mio. Euro auf die Logis. Weitere 13 (8,4) Mio. Euro stammen vom Bereich Food & Beverage (F&B). Der Rest entfällt auf sonstige Umsätze.
Im dritten Quartal setzt sich der Aufwärtstrend fort. Positiv wertet der Vorstandsvorsitzende vor allem, dass nach der sehr schwierigen Situation während der Corona-Pandemie mittlerweile auch wieder viele internationale Gäste unter anderem aus Asien und den USA begrüßt werden können. Im Hotel Lé Meridien in München liegt die Auslastung bei einem durchschnittlichen Zimmerpreis von 224 Euro aktuell bei beachtlichen 95 Prozent.
Dr. Frehse geht fest davon aus, dass weiterhin eine stabile Entwicklung und eine steigende Nachfrage zu verzeichnen sein wird. Wichtig ist es nun, eine Balance zwischen Auslastung und Zimmerpreis zu finden. Natürlich dürfe man das Rad nicht überdrehen. Im dritten Quartal erwartet er eine Auslastung auf Vor-Corona-Niveau, aber mit deutlich höheren Preisen. Sehr positiv wertet er zudem, dass inzwischen insbesondere im Veranstaltungsbereich auch wieder vermehrt langfristige Buchungen vorgenommen werden, oftmals verbunden mit einer Anzahlung, was gut für den Cashflow ist.
Abschließend übernahm noch einmal Herr Selke mit Ausführungen zum Thema ESG. Er zeigte auf, dass nachhaltiges Handeln schon immer Teil der MHP-DNA war. Das Firmenmotto „You Matter“ will er insofern umfassend verstanden wissen. Es geht um einen wertschätzenden Umgang mit den Mitarbeitern, den Gästen und der Umwelt und, das spiegelt auch die Firmierung „Munich Hotel Partners“ wider, insgesamt ein partnerschaftliches Verhalten.
Allgemeine Aussprache
Auf Nachfrage des Vorsitzenden meldete sich lediglich Aktionär Christian Wolff zu Wort. Er wertete es positiv, dass mit der MHP AG ein erfolgreicher Börsengang im Zuge eines Reverse IPO realisiert werden konnte, was bekanntlich nicht immer gelingt. Das Geschäftsmodell findet er ebenfalls interessant und auch vom Vorstand hatte er einen guten Eindruck gewonnen. Es war klar zu spüren, dass die Herren das Hotelgeschäft verstehen und mit Leidenschaft bei der Sache sind. Ungewöhnlich fand Herr Wolff allerdings, dass die Gesellschaft weiterhin an der Bilanzierung nach HGB festhält. Solange dies der Fall ist, dürfte der Aufstieg in ein höheres Börsensegment verwehrt bleiben. Er bat um Erläuterung der Hintergründe.
Wie Dr. Frehse ausführte, resultiert die Bilanzierung nach HGB aus der praktisch einzigartigen Aufstellung der MHP-Gruppe, die über die Jahre erarbeitet worden ist. Er erläuterte dies anhand der Hotels Le Méridien in München und Wien, deren Immobilien sich im Deka-Fonds, dem bekannten Publikumsfonds aus dem Sparkassenbereich, liegen, die daraus Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung generieren.
Auf der anderen Seite ist es sinnvoll, dass die Häuser unter einer bekannten Marke geführt werden, die dem Hotel die benötigte Vertriebspower eröffnen. In dieser Hinsicht profitiert MHP davon, dass der gesamte Vorstand über eine lange Hotelhistorie verfügt. Nur deshalb sind große internationale Hotelketten gewillt, Luxusmarken im Franchisebereich anzubieten, was in dieser Form ungewöhnlich ist. Dieses Vertrauen habe man über die Jahre erarbeitet.
Wichtig ist es nun allerdings, eine Brücke zwischen beiden Seiten zu schlagen. So schließt MHP grundsätzlich langfristige Pachtverträge ab, wie es der Wunsch der Investoren und auch der großen Hotelketten ist. Letztere bilanzieren allerdings nach internationaler Rechnungslegung und können deshalb selbst keine Pachtverträge abschließen, da sie diese voll mit Eigenkapital unterlegen müssten. Damit dies auf Ebene der MHP nicht der Fall ist, ist die Bilanzierung nach HGB ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Daran wird sich auch nichts ändern.
Befragt nach der Ausgestaltung der Pachtverträge informierte Dr. Frehse, dass keinerlei fixe Verträge, sondern ausschließlich Hybrid-Modelle abgeschlossen werden, die neben einer Basispacht auch eine variable Komponente enthalten. Die Laufzeit beträgt in der Regel 20 Jahre plus einer Option, zweimal um fünf Jahre zu verlängern. Bei kürzeren Laufzeiten würde sich das Hotelinvestment nicht rechnen. Ganz wichtig sind, nachdem auch die Eigentümer mit im Boot sitzen, ein partnerschaftlicher Ansatz und maximale Transparenz.
Betreffend die Verrechnungspreise teilte der Vorstandsvorsitzende mit, dass die MHP GmbH, die direkt unter der AG hängt und als Managementgesellschaft fungiert, die Managementverträge mit den einzelnen operativen Units abschließt. Auf dieser Ebene werden auch die Fees für den Betrieb der Hotels für die Muttergesellschaft generiert. Die Verträge mit den Franchisegebern enthalten ausdrücklich keine fixe Komponente.
Dem Geschäftsbericht hatte Herr Wolff entnommen, dass außerbilanzielle Verpflichtungen in Höhe von beachtlichen 1,045 Mrd. Euro aufgrund abgeschlossener Pacht-, Franchise- oder Leasingverträgen bestehen. Er wollte wissen, wie sich diese Zahl zusammensetzt.
Die Basis für diese Rechnung bilden, wie der Finanzvorstand ausführte, die abgeschlossenen Pachtverträge. Die Verpflichtungen, die sich daraus ergeben, werden über die gesamte Laufzeit aufsummiert. Eine Abzinsung wird nicht vorgenommen. Letztlich handelt es sich also um die nominalen Pachtzahlungen der Zukunft. Ebenso wird dies bei den langfristigen Franchiseverträgen gehandhabt. Alles zusammen ergibt dann inklusive einer gewissen Wachstumsrate ein Betrag von rund 1 Mrd. Euro.
Des Weiteren bat der Aktionär um eine aktualisierte Planung für das laufende Jahr. Dies betreffend verwies Herr Selke auf die beim Börsengang veröffentlichte Prognose, wonach 2023 ein Umsatz zwischen 135 und 150 Mio. Euro erwirtschaftet werden soll. Aktuell ist davon auszugehen, dass eher das untere Ende erreicht wird. Allerdings wurde, wie der Finanzchef anfügte, auch noch kein neues Hotel dazu genommen, was noch passieren kann. In diesem Zusammenhang teilte er mit, dass zusätzlich zu den beiden bereits unterschriebenen, aber noch nicht umgesetzten Übernahmen bereits zwei weitere neue Gesellschaften für zusätzliche Zukäufe gegründet worden sind.
Abstimmungen
Vor Eintritt in die Abstimmungen verkündete Herr Beringer die Präsenz. Auf der Hauptversammlung waren 28.523.987 Aktien vertreten. Bezogen auf das gesamte Grundkapital von 43.249.232 Euro, eingeteilt in ebenso viele Aktien, entsprach dies einer Quote von 65,95 Prozent. Die Gesellschaft hält 195.300 Aktien im eigenen Besitz, die somit nicht stimmberechtigt waren.
Alle Beschlüsse, im Einzelnen waren dies die Entlastung von Vorstand (TOP 2) und Aufsichtsrat (TOP 3) sowie die Bestellung der SDA Treuhand GmbH zum Abschlussprüfer (TOP 4), wurden einstimmig oder nahezu einstimmig gefasst.
Um 12:10 Uhr schloss der Vorsitzende die Versammlung.
Fazit
Die MHP Hotel AG hat ihr erstes volles Jahr nach dem Börsengang erfolgreich abgeschlossen. Die Hotel-Investment- und Managementplattform profitiert davon, dass sich die Branche nach der Corona-Pandemie wieder auf Erholungskurs befindet. Alle wesentlichen Kennzahlen konnten gegenüber den schwachen Vorjahreswerten deutlich verbessert werden. Im zweiten Quartal 2023 wurde großteils sogar wieder das Niveau aus 2019, dem letzten von Corona unbelasteten Jahr, überschritten.
Es zahlt sich nun aus, dass der Vorstand die durch die Pandemie bedingten Verwerfungen in der Branche als große Chance erachtet und sich aktiv an der Marktkonsolidierung beteiligt hat. Allein im Geschäftsjahr 2022 wurden drei Hoteleröffnungen vollzogen und zwei weitere Übernahmen unterschrieben. Insgesamt umfasst die Gruppe nun bereits elf Häuser mit 2.558 Zimmern - und weitere Übernahmen sind fest geplant.
Ein Wermutstropfen ist aus Investorensicht, dass die Bilanzierung nicht nach internationaler Rechnungslegung, sondern nach HGB erfolgt. Aufgrund des ungewöhnlichen Geschäftsmodells ist dies nicht anders möglich. Die strengen HGB-Vorgaben sind der wesentliche Grund dafür, dass das Geschäftsjahr 2022 mit einem Fehlbetrag von 7,3 Mio. Euro abgeschlossen wurde. Ursächlich waren allein die planmäßigen Abschreibungen auf die bilanzierten Pachtverträge und Firmenwerte. Das EBITDA war trotz der noch spürbaren Nachwirkungen der Coronakrise mit 0,7 Mio. Euro positiv.
Die konservative Bilanzierung dürfte mit ein Grund dafür sein, dass die Aktie trotz der erkennbaren operativen Erfolge nicht vom Fleck kommt. In den letzten zwölf Monaten hat der Kurs noch einmal um 10 Prozent nachgeben, obwohl sich die wirtschaftliche Situation zweifellos verbessert hat. Beim aktuellen Kurs von 1,30 Euro errechnet sich die Marktkapitalisierung mit 56 Mio. Euro, was nicht einmal die Hälfte des Umsatzes bedeutet. Ausgehend von diesem Niveau müsste sich mit Blick auf die zu erwartende nachhaltige Verbesserung der Ertragssituation und das angestrebte weitere Wachstum einiges an Potenzial eröffnen.
Kontaktadresse
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Maximiliansplatz 12
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Tel.: +49 (0)89 / 30 90 98 10
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