Markus Wenner, der Vorsitzende des Aufsichtsrats der Traumhaus AG, eröffnete die ordentliche Hauptversammlung der Traumhaus AG zum Geschäftsjahr 2022 um 11 Uhr am 23. Juli 2023. Gut 60 Aktionäre und Gäste, unter ihnen Werner Friedmann für GSC Research, hatten sich im Penta-Hotel in Wiesbaden zu einer Präsenzveranstaltung eingefunden. Vorstand und Aufsichtsrat waren vollzählig anwesend.
Nach zügiger Abhandlung der Formalien übergab Herr Wenner das Wort an den Vorstand.
Bericht des Vorstands
Herr Sinner begrüßte den jetzt wieder möglichen persönlichen Austausch mit den Aktionären. Am Vortag war ad hoc eine privat platzierte, kleine Kapitalerhöhung um knapp 0,29 Mio. Aktien zu einem Preis von 6,35 Euro je Aktie angekündigt worden. Er kündigte an, die Mittel dafür weitgehend selbst aufzubringen. Sie sollen einen Beitrag zur Liquiditätssicherung des laufenden Geschäfts leisten.
Es wurden viele Maßnahmen angestoßen, die die Traumhaus-Gruppe auf ein großes Ziel ausrichten sollen. Nach der laufenden Marktbereinigung werden serielle Bauweisen der neue Standard sein. Um hier eine führende Rolle einzunehmen, sind neben strategischen Partnerschaften gegebenenfalls in den kommenden Jahren weitere Kapitalmaßnahmen erforderlich.
Zur aktuellen Situation führte er aus, dass Corona gut gemeistert wurde, aber der Ukraine-Krieg zu einer „vorübergehenden völligen Schockstarre“ bei den Kaufinteressenten führte. Notartermine wurden „reihenweise abgesagt“. Die Kunden haben sich entgegen den Erwartungen noch nicht an die erhöhten Zinsen gewöhnt, gleichzeitig wurden die Banken bei der Kreditvergabe restriktiver.
Aber der Druck auf den Wohnungsmarkt steigt weiter, fuhr er fort. Derzeit fehlen nach Regierungsschätzungen 700.000 bezahlbare Wohnungen und täglich werden es mehr. Schätzungsweise 1,4 Mio. Menschen suchen eine Wohnung und die Mieten steigen. Traumhaus hat eine Reihe von Maßnahmen getroffen, um mit dieser Situation umzugehen. Der Vertrieb wurde mit einem erfahrenen Leiter verstärkt und neue Vertriebswege erschlossen. Ein Vertriebsmodell für private vorsorgeorientierte Anleger wurde aufgesetzt. Bauleistungen sollen an Dritte, insbesondere die öffentliche Hand verkauft werden. Das Fertigteilwerk soll Wände auch für andere Bauträger produzieren und schließlich soll der Vertrieb von Mehrfamilienhäusern an Kommunen und Wohnungsbaugesellschaften forciert werden.
Herr Sinner hob hervor, dass erste Ergebnisse bereits sichtbar sind. Mit der industriellen Fertigung von Mauerwerkswänden kam Traumhaus in die Runde der letzten 40 Teilnehmer des vom Bundesbauministeriums und dem GdW gestarteten Ausschreibungsverfahrens für zukunftsweisende Konzepte des seriellen und modularen Wohnungsbaus. Die öffentliche Hand wird deutschlandweit Projekte an die zehn besten Teilnehmer ohne weitere Ausschreibung vergeben können. Dies würde einen Quantensprung für Traumhaus bedeuten, deutete der Vorstand an.
Unter den wesentlichen Ereignissen des Jahres 2022 hob er die Expansion in das neue Büro in Memmingen hervor. Gestörte Lieferketten und unbesetzte Ämter belasteten die Geschäftsabwicklung, der Vertrieb war ab Mitte des Jahres deutlich erschwert. Das Ankaufsvolumen an Grundstücken lag dennoch bei knapp 27 Mio. Euro. Zur Jahresmitte wurde der Vertrieb für das E-Haus gestartet. Das Konzept „lag in der Schublade“ und beweist einmal mehr die Pionierfähigkeit des Konzerns, freute sich Herr Sinner. Ein Bond zur Wachstumsfinanzierung und freien Verwendung wurde im Umfang von 15 Mio. Euro aufgelegt. Das 52-Wochen-Hoch bzw. -Tief der Aktie lag bei 17,00 bzw. 5,40 Euro je Aktie.
Unter den operativen Kennzahlen hob er die fast unveränderte Zahl der übergebenen Häuser und Wohnungen hervor. Beurkundungen und Grundstücksübergaben gingen hingegen deutlich zurück. Auftragseingang und -bestand litten unter der Verunsicherung bei den Käufern. Die aktuelle Mitarbeiterzahl ist leicht gesunken.
Der Umsatz sank in Folge der geringen Grundstücksübergaben deutlich, aber die Gesamtleistung blieb fast konstant. Das, so meinte Herr Sinner, zeigt die Leistungsfähigkeit der Bausparte, da viel gebaut wurde. Traumhaus war immer noch profitabel, stellte er stolz fest. Die EBITDA-Marge ist aufgrund des hohen Anteils der Bauleistungen deutlich gesunken. Unter den Bilanzpositionen verwies der Vorstandsvorsitzende auf die gestiegene Vorratsposition. Da weniger Grundstücke verkauft wurden, kam es zu einem Bestandsaufbau auf 91,5 (Vorjahr: 40,8) Mio. Euro. Die Bilanzsumme stieg korrespondierend deutlich um über 30 Prozent an, weshalb sich die Eigenkapitalquote auf knapp 24 Prozent verminderte.
Dann kam der Vorstand auf den Ausblick zu sprechen. Am 5. Mai wurde die Fabrik für serielle Mauerwerkswände eröffnet. Alle Reihenhausprojekte wurden auf die Standards des Effizienzhauses 40 umgestellt, um Förderkriterien zu entsprechen. Die Angebotsstruktur wurde hin zum Geschosswohnungsbau mit einem Fokus auf „geförderter Wohnraum“ deutlich verändert. Im zweiten Quartal zeigte sich wieder eine steigende Nachfrage im Vertrieb und der erste freiwillige ESG-Bericht wurde erstellt.
Traumhaus wird sich fokussieren und alle Unternehmensbereiche auf „i-serielles“ und modulares Bauen ausrichten. Sicherheit, Geschwindigkeit und Expansion sind die Ziele, denen alle Maßnahmen dienen sollen. Mit den gesicherten Bauaufträgen in einer Umsatz-Höhe von rund 98 Mio. Euro ist ein Umsatzziel von bis zu 125 Mio. Euro für 2023 realistisch. Die Liquidität soll durch den Abverkauf von „Restanten“, die Schaffung zusätzlicher Vertriebspotenziale, das Eingehen von strategischen Partnerschaften und durch Kapitalerhöhungen gesichert werden. Die Produktion in Kruft wird hochgefahren werden.
Die traditionelle Kundengruppe der „jungen Familie“ wurde hart von den eingetretenen Verteuerungen des Hausbaus und seiner Finanzierung getroffen. Deshalb wurde von Traumhaus ein kleineres, kostengünstigeres Haus entwickelt. Zudem wird den Kunden beim Innenausbau mehr Eigenleistung überlassen, die sogenannte "Muskelhypothek".
Institutionelle Fonds sollen verstärkt bearbeitet und Family Offices als neue Kundengruppe angesprochen werden. Diese fordern eine moderatere Rendite statt „fast utopischen 5 Prozent“, die derzeit von Fonds gefordert werden. Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften werden durch Vorträge und auch offensiv vom Vertrieb angesprochen werden, insbesondere auch mit dem standardisierten Mehrfamilienhaus.
Erste Erfolge sind bereits zu verzeichnen, da Traumhaus deutlich günstiger als der Wettbewerb anbieten kann. Als neue Kundengruppe werden private Kapitalanleger angesprochen, die durch spezialisierte Finanzierungsberater wie z.B. durch MLP, Swiss Life oder andere betreut werden. Hierzu müssen Projekte angepasst werden, und z.B. kleinere Häuser angeboten werden. Generell müssen die bei Traumhaus vorhandenen Kompetenzen im Vermietgeschäft noch weiter ausgebaut werden.
Im Anschluss führte Herr Bußmann, der Leiter Finanzen und IR, durch das Thema „Wohnen als Grundbedürfnis“. Eingangs verwies er nochmals im Detail auf die herrschende Wohnungslücke. Er beklagte den drastischen Einbruch bei der Förderung des Wohnungsbaus. Das Fördervolumen betrug 2021 vor dem Regierungswechsel noch 11 Mrd. Euro. Dieses Geld ging zu großen Teilen an die traditionelle Zielgruppe von Traumhaus, die junge Familie. 2022 waren es noch 2 Mrd. Euro für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus, steigend auf etwa 2,5 Mrd. Euro im Jahr 2023. In diesen Zahlen ist bereits die KfW-Förderung enthalten. Um die Wohnungslücke im geförderten Wohnungsbau zu schließen, bedürfte es seiner Kalkulation nach Fördermittel in Höhe von wenigstens 15 Mrd. Euro jährlich. Diese Rechnung gilt nur für die Bauleistung ohne Grundstück. Denn es kommt erschwerend hinzu, dass Gemeinden Grundstücke oft verauktionieren. Deshalb ist es oft das Grundstück, das „so wahnsinnig teuer ist“, meinte er.
Der Staat muss und wird einspringen, wenn er dramatische Entwicklungen vermeiden will. Er wird also fördern, aber auch fordern. Die neuen Spielregen verlangen von den Bauträgern und Bauunternehmen hohe Termintreue, kurze Bauzeit, ökologische Bauweise und Einhaltung der geplanten Kosten. Dies ist nur durch eine Abkehr von traditionellen Baumethoden möglich. Im E-Haus von Traumhaus ist keine klassische, wassergeführte Heizung mehr installiert. Im Geschäftsjahr 2022 gingen über 400 Einheiten dieses Typs, der auf die Infrarotheizung ausgerichtet ist, in den Vertrieb. Die Vorteile des seriellen Bauens statt des klassischen Mauerbaus liegen seiner Meinung nach vor allem im möglichen Ersatz von knappen Baufachkräften durch Montagekräfte auf der Baustelle und die Minimierung von Verzögerungen.
Dirk Haarbach, Leiter Projektmanagement, erläuterte das i-serielle Bauen, also individualisiertes, serielles Bauen. Im Unterschied zum modularen Bauen passen sich dabei die Mauerwerke an die Erfordernisse der Baustelle an. Typische Modulare Bauweisen, bei denen containerartige Module zum Einsatz kommen, können die Grundstücksfläche meist nicht optimal ausnutzen. Serielles Bauen ist zu geringeren Kosten möglich und erlaubt dadurch einen günstigeren Preis. Während Marktpreise bei etwa 3.000 Euro pro qm beginnen, kann Traumhaus ab 2.500 Euro im Geschosswohnungsbau und ab 1.400 Euro im Reihenhausbau anbieten. Die Planungs- und Bauzeiten können verkürzt werden, der Rohbau ist innerhalb von Wochen fertig.
Traumhaus setzt auf Bimsstein statt Holz oder Beton. Das Material verfügt über eine sehr gute CO2-Bilanz, ist massiv, dauerhaft und es bietet je nach Schweregrad des Steins auch einen guten Wärme- und oder Schallschutz. Eine PV-Anlage versorgt das Gebäude mit Energie, eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung trägt dazu bei, dass die Nebenkosten im Vergleich zum zuvor vertriebenen KfW 55-Haus halbiert werden konnten. Zusätzliche Stromerlöse sind möglich. Die i-serielle Bauweise ermöglicht es auch, dass Bauteile und damit Baukörper individualisiert werden können, quasi als Wohnungsbaukasten. Damit können alle Ansprüche des kapitalanlegerfinanzierten wie auch des öffentlichen Wohnungsbaus erfüllt werden.
Traumhaus hat bisher über 5.000 Einheiten gebaut, das zeugt von Stärke, meinte Herr Sinner. Manche Wettbewerber haben in den letzten neun Monaten nur eine Handvoll Häuser verkauft, es hat erste Insolvenzen gegeben. Der Markt wird sich bereinigen und Traumhaus wird seinen vollen Einsatz zeigen, schloss er seine Ausführungen.
Fragen und Antworten
Als erster Redner trat Andreas Schmidt für die Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger (SdK) ans Pult. Alle Unternehmen der Branche sind im Krisenmodus, stellte er fest. Deshalb konzentrierte er seine Fragen auf den Ausblick und das Thema Liquidität.
Er fragte, ob es einen Abschreibungsbedarf auf den Grundstücksbestand gibt und inwieweit Festpreise vereinbart sind. Der Vorstand führte dazu aus, dass die Grundstücke meist in Randlagen und ohne Baurecht erworben werden. Durch dessen Schaffung entsteht erst die Wertsteigerung des Grundstücks. Darüber hinaus bilanziert die Traumhaus-Gruppe als einer der wenigen Marktteilnehmer an der Börse nach HGB und nicht nach IFRS. Das strenge Niederstwertprinzip mit einer Bilanzierung nach Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist damit verpflichtend und von Haus aus damit sehr konservativ. Insofern sah er keinen Wertminderungsbedarf. Grundsätzlich sind mit den Lieferanten Festpreise vereinbart. Im Herbst 2022 wurde dennoch auch Traumhaus quasi zur Akzeptanz von Erhöhungen gezwungen, manche Lieferanten drohten mit dem Verlassen der Baustellen.
Die vom Aktionärsschützer erfragten durchschnittlichen Baukosten pro Haus sind seit 2021 um mindestens 20 Prozent gestiegen, die Verkaufspreise haben sich parallel entwickelt. Die Auslastung ist durch den Auftragsbestand bis ins zweite Quartal 2024 gesichert. Ab Mitte 2024 sollte auch im neuen Werk eine gute Auslastung erreicht sein. Drei größere Firmen sind nach der Eröffnung an Traumhaus herangetreten, Verhandlungen laufen. „Das Werk ist ein Trumpf im Ärmel“, meinte Herr Sinner.
Auf die Frage nach möglichen Verlusten und den Aussichten für die Baupreise hielt der Vorstand an der Prognose fest. Die Lager der Lieferanten sind voll, aber es wird weniger gebaut, beschrieb er die Situation. Irgendwann wird der Erste seinen Bestand zu geringeren Preisen abgeben und deshalb werden die Baukosten sinken.
Zu den Finanzzahlen interessierten ihn eine Einschätzung der Höhe der Verbindlichkeiten und ob Anzahlungen der Kunden auch für das laufende Geschäft genutzt werden. Der Vorstand sah diesbezüglich die Verbindlichkeiten im Zusammenspiel mit erhöhten Kundenanzahlungen in einem gesunden Verhältnis. Anzahlungen werden im Nachgang zur jeweils erbrachten Leistung und Baufortschritt eingefordert.
Auskünfte erbat Herr Schmidt auch zum Auftragseingang im laufenden Jahr. Hierzu teilte Herr Sinner mit, dass im Juni ein Auftragseingang von 8 Mio. Euro bzw. im Mai/Juni 90 Prozent des Auftragseingangs bzw. der Protokollierungen im ersten Halbjahr erfolgten. Mit dem Auftragsbestand zeigte er sich zufrieden. „Da gab es schon deutlich schlechtere Zeiten“, meinte er. Der Hauptteil des Umsatzes im Bauträgergeschäft wird immer im November und Dezember gemacht.
Ob derzeit ein Baubeginn bereits vorgenommen wird, wenn erst die Hälfte des Projektes verkauft ist, war eine weitere Frage des Redners. Früher waren mit Erteilung der Baugenehmigung schon alle Häuser protokolliert. Das ist nicht mehr so, bestätigte Herr Sinner. Die Baustellenlogistik wurde auf die Realisierung von Projekten in Bauabschnitten umgestellt. Ab einem Verkaufsstand von 50 Prozent kann gestartet werden, bei Projekten mit Tiefgarage sind es 70 Prozent.
Herr Schmidt begrüßte die Kapitalerhöhung und betrachtete es als wichtigen Vertrauensbeweis, dass Herr Sinner den Großteil zu übernehmen bereit ist. Dennoch störte ihn der Ausschluss des Bezugsrechts. Dazu erwiderte Herr Sinner, dass künftige Kapitalmaßnahmen wieder mit Bezugsrecht erfolgen sollen. Sein finanzielles Engagement sah er als Signal, das sein Vertrauen in die Gesellschaft unterstreichen soll.
Zu Konditionen und Covenants des begebenen Bonds befragt wies der Vorstand auf eine Verschwiegenheitsverpflichtung gegenüber der Hausbank hin. Die Konditionen hielt er für „sehr gut“. „Es werden keine Zahlen oder Covenants gerissen“, konnte er beruhigen. Um eine grobe Schätzung der Entwicklung der Liquiditätssituation in den Jahren 2023 und 2024 gebeten erläuterte der Vorstand, dass Traumhaus mit einer sehr hohen Liquidität in das Jahr gestartet ist. Hundertprozentige Sicherheit kann kein Unternehmen und schon gar nicht in diesen Zeiten gewährleisten , aber mit überwiegender Wahrscheinlichkeit stellen die eingeleiteten Maßnahmen die Liquidität für die nächsten zwölf Monate sicher, konnte er mitteilen.
Wolfgang Schärfe sprach als Vertreter der Deutschen Schutzgemeinschaft für Wertpapierbesitz (DSW). Er bedankte sich für die weitergehenden Ausführungen in der Versammlung und den gelungenen ESG-Bericht. Auch er lobte das Zeichen, dass Herr Sinner mit seinem Engagement bei der Kapitalerhöhung gesetzt hat, und zeigte sich „schwer beeindruckt“ von der Leistung des Unternehmens.
Ihn interessierte, wann realistischerweise ein Rückgang bei den Baupreisen erwartet werden kann. Bei Holz und Stahl sind die Preise bereits günstiger geworden, bei Kunststoffen und Ziegel nicht, wurde ihm mitgeteilt. Die zuletzt genannten Branchen agieren sehr gewinnorientiert. „Wir werden nie wieder auf das Niveau vor Corona zurückkommen“. Er erwartete, dass es bis Frühjahr/Sommer 2024 dauern wird, bis ein deutlicher Rückgang sichtbar werden wird. Bauen muss so einfach werden, dass es mit Monteuren gemacht werden kann. Traumhaus wird ein Ausbildungszentrum dafür beim Werk in Kruft aufbauen.
Das neue Werk ist derzeit erst zu 35 bis 40 Prozent ausgelastet, ging Herr Sinner auf eine weitere Frage ein. Es ist bislang auf Standardwände ausgerichtet. Ein Anbau für einen weiteren i-seriellen Automatisierungsschritt wird derzeit errichtet.
Wann die Interessenten die gestiegenen Bauzinsen verdaut haben werden, hängt seiner Meinung nach insbesondere davon ab, dass die Förderung Bauwillige auch tatsächlich zum Hauskauf befähigt. Die Einkommensgrenzen sind derzeit deutlich zu niedrig angesetzt. Finanzierungsberater hat Traumhaus in allen Regionen. Im Gegensatz zu früher wird heute die Höhe der Nebenkosten von den Banken sehr beachtet, da – so sie denn niedrig ausfallen – die Kreditkunden mehr Luft bei der Finanzierung haben.
Eine Aktionärin fragte, warum es eine Ermächtigung für virtuelle Hauptversammlungen geben soll. Dazu erläuterte Herr Wenner, dass digitale Versammlungen sich weiterentwickeln werden. Eigentlich will Traumhaus „das Zwischenmenschliche“ nicht verlieren, aber die Möglichkeit, das andere Format zu nutzen, soll bestehen bleiben. Zur Bedeutung der Vermietung erläuterte Herr Sinner, dass Blockverkäufe kaum mehr möglich sind, ohne dass die Erstvermietung nicht wenigstens begleitet oder sogar sichergestellt wird.
Aktionär Hufnagel lobte den Vorstand für die gut verständliche Art der Veranstaltung. Ihn interessierte, wie Traumhaus auf das Material Bimsstein gekommen ist. Das Werk im inmitten eines großen Vorkommens gestellt, das mindestens noch 20 Jahre ausreichen wird, teilte Herr Sinner den Anwesenden mit. Der neue monolithische Stein aus Bims hat dieselben Wärmedurchgangswerte wie „20 cm Styropor“. Bims kann recycelt werden. Bims ist auch ökologischer als roter Stein, da letzter gebrannt werden muss. Weiße Steine werden unter heißem Druck gepresst, was ebenso energieintensiv ist. Zuletzt wies er mit den Worten „Der Baum, der nicht gefällt wird, ist der Baum, der weiter Sauerstoff produziert“ auch auf Nachteile des Werkstoffes Holz hin. Angesprochen auf das Thema „3D Druck am Bau“ meinte er, dass noch kein Werkstoff existiert, der dafür geeignet wäre.
Abstimmungen
Das Grundkapital in Höhe 4.924.283 Euro ist in dieselbe Anzahl an Stückaktien eingeteilt. Bei der Abstimmung waren 3.603.682 Aktien vertreten. Dies entsprach 73,18 Prozent des Grundkapitals. Herr Wenner merkte an, dass er für die von ihm gehaltenen Aktien zwar eine Eintrittskarte angefordert, aber von der Commerzbank nicht erhalten hatte.
Abgestimmt wurde über die Verwendung des Bilanzgewinns durch Vortrag auf neue Rechnung (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Wahl von MUTH & Co. GMBH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Fulda, zum Abschlussprüfer und Konzernabschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 (TOP 5) sowie die Ermächtigung des Vorstands, Hauptversammlungen virtuell abzuhalten (TOP 6).
Alle Tagesordnungspunkte wurden wie von der Verwaltung vorgeschlagen bei sehr wenigen Gegenstimmen oder Enthaltungen angenommen. Durchaus bemerkenswert: Die Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat erfolgte ohne Gegenstimmen.
Die Hauptversammlung endete um 14:03 Uhr.
Fazit
Es war eine sehr harmonische Veranstaltung mit einer Menge Applaus für den Vorstand und die Mitarbeiter. Die kurz vor der Hauptversammlung bekanntgegebene Kapitalerhöhung kann man durchaus als Signal und Zeichen der Stärke interpretieren. Angesichts des überschaubaren Volumens bleibt die Verwässerung durch die privat platzierten neuen Aktien annehmbar begrenzt. Warum sollte man das niedrige Kursniveau kritisieren – um dieses Niveau schwankt die Aktie bereits seit Monaten. Dass es früher einmal mehr war – geschenkt. Bemerkenswert ist, dass die Schutzgemeinschaften das ebenso sahen und auch den Dividendenausfall trotz Gewinnausweis nicht einmal kritisierten.
Gut gefällt die angestoßene Diversifikation der Vertriebswege und Käufergruppen. Dadurch wird die Gesellschaft unabhängiger von den finanziellen Möglichkeiten der „jungen Familie“, der derzeit klar dominierenden Kundengruppe. Die nächste Krise am Bau kommt bestimmt, dann dürfte diese strategische Weichenstellung sehr hilfreich sein. Ähnliches gilt für die in den letzten Jahren immer weiter ausgebaute Diversifikation vom reinen Reihenhausanbieter hin zum Bauträger, der auch Wohnungen in Mehrfamilienhäusern anbieten kann. Auch beim seriellen Bauen spielt Traumhaus eine Vorreiterrolle. In der Vergangenheit hat das neue Werk die Ertragslage deutlich belastet, vielleicht wird es in Zukunft tatsächlich ein Trumpf, der aus dem Ärmel gezogen wird.
Kontaktadresse
Traumhaus AG
Borsigstr. 20a
D-65205 Wiesbaden
Tel.: +49 (0)61 22 / 586 53-0
Internet: www.traumhaus-familie.de
Ansprechpartner Investor Relations
Michael Bußmann
E-Mail: [email protected]
Hinweis: Der Verfasser des Berichts ist Aktionär des Unternehmens.
