Am 13. Juli 2022 fand die ordentliche Hauptversammlung der Traumhaus AG für das Geschäftsjahr 2021 statt. Wie bereits im Vorjahr hielt das Unternehmen das Aktionärstreffen in rein virtueller Form ab. Mit einem Übertreffen der Unternehmensprognose gestaltete sich das vergangene Geschäftsjahr sehr erfreulich. Für GSC Research berichtet Thorsten Renner über den Verlauf der Hauptversammlung.
Der Aufsichtsratsvorsitzende Markus Wenner eröffnete die Hauptversammlung pünktlich um 13 Uhr und begrüßte die teilnehmenden Aktionäre sowie den persönlich anwesenden Vorstandsvorsitzenden Otfried Sinner. Sein Vorstandskollege Wolfgang Fuchs und die weiteren Aufsichtsratsmitglieder waren online zugeschaltet. Herr Wenner erläuterte dann die Formalien der Hauptversammlung und verwies auf den schriftlich vorliegenden Aufsichtsratsbericht. Im Anschluss daran übergab er das Wort an den Vorstandsvorsitzenden.
Bericht des Vorstands
Nach den Worten von Herrn Sinner wird bezahlbares Wohnen weiterhin dringend gesucht. Die Gesellschaft habe dabei die Lösung für das Problem. Das Unternehmen habe sich auf wertbeständige Siedlungen spezialisiert und schafft dort günstigen Wohnraum in guten Lagen. Derzeit befinden sich 50 Projekte in der Entwicklung mit 1.740 projektierten Reihenhäusern und 357 Wohnungen. Insgesamt befinden sich 642 Einheiten im Bau.
Dabei fungiert die Traumhaus AG als kompetenter Partner der Gemeinden. So befinde sich das Funari-Projekt in Mannheim nun im Bau und bis auf zwei Häuser sind bereits alle Objekte verkauft, berichtete Herr Sinner. Dort werde das Standardhaus in verschiedenen Variationen verwendet. Wichtig ist dabei die Massivbauweise. Wie er weiter berichtete, könne man auch bereits das neue Kfw40plus-Haus errichten. Damit habe man auch eine Antwort auf die Energieknappheit.
Man habe zwar Preissteigerung mitnehmen müssen, mit 1.978 Euro je Quadratmeter sei man aber weiterhin günstig. Auch die Nebenkosten liegen bei lediglich 2,50 Euro. Laut Herrn Sinner gehe es um Standardprozesse mit dem Motto „einfach, schnell und fehlerfrei“. Auf der Beschaffungsseite hat sich die Gesellschaft industrielle Kontingente gesichert. Dabei hat sich das Unternehmen vor allem im strategischen Einkauf noch einmal personell verstärkt. Die industrielle Fertigung schont auch die Ressourcen, da kein Verschnitt anfällt. Im eigenen Fertigungswerk soll die Qualität weiter gesteigert werden, betonte der Vorstandsvorsitzende.
Laut Herrn Sinner stehen Automatisierung und Digitalisierung ganz oben auf der Agenda. Mit dem neuen Programm können die Kunden die Konfiguration des Hauses vornehmen und sich die Veränderungen jeweils optisch darstellen lassen. Zudem können Kunden auch Materialien auf der Baustelle begutachten, wofür sie einen Zugang zu dort aufgestellten Containern erhalten. Mit dem Fertigteilewerk in Kluft werde die Gesellschaft noch nachhaltiger, da man kein Styropor mehr benötigt. In diesem Zusammenhang wurde auch eine Stelle für Nachhaltigkeit geschaffen.
Durch die Ausgabe von Aktien sollen die Mitarbeiter noch stärker an das Unternehmen gebunden werden. Herr Sinner berichtete zudem von einer erfolgreichen Kapitalerhöhung, durch die neue Aktionäre gewonnen werden konnten. Auch die Aktivitäten im Bereich Investor Relations wurden noch einmal verstärkt. Im vergangenen Jahr hatte die Gesellschaft deutlich mehr Einheiten im Bau und so kam es zu einer Steigerung der Objektübergaben. Auch der Auftragsbestand lag über dem Vorjahresniveau.
Wie Herr Sinner mitteilte, erfolgt die Bilanzierung nach HGB, so dass am Jahresende nur aufgenommen werden kann, was auch übergeben wurde. Mit dieser Art der Bilanzierung fühle man sich wohl. Im vergangenen Jahr erwirtschaftete die Traumhaus AG eine Umsatzsteigerung von 19 Prozent. Beim EBITDA kam es zu einer Steigerung um 42,6 Prozent. Dabei belief sich die EBITDA-Marge auf knapp 13 Prozent. Mit der Eigenkapitalquote von 31,4 Prozent zeigte sich der Vorstandsvorsitzende sehr zufrieden.
2021 wurde neben dem neuen Büro in Bremen auch ein größeres Büro in Köln eröffnet. Seit dem 1. Juni ist die Gesellschaft nun auch in Memmingen vertreten. In den nächsten Jahren wolle man in den größten Ballungsräumen in Deutschland vertreten sein, kündigte Herr Sinner an. Im Bau befinden sich derzeit 642 Reihenhäuser und Wohnungen. Daneben befinden sich 329 Reihenhäuser und Wohnungen in Vorbereitung.
In Folge von Corona und Ukraine-Krieg sei derzeit keine belastbare Prognose möglich, betonte Herr Sinner. Zunächst einmal müsse man die weitere Entwicklung beobachten. Man habe aber trotzdem ein gutes Gefühl. Im ersten Halbjahr konnten für 24 Mio. Euro neue Grundstücke eingekauft werden. Im vergangenen Jahr belief sich der Auftragseingang auf 144 Mio. Euro. Auch der Auftragsbestand biete ein solides Fundament für die Jahre 2022 und 2023. Beim Aktienkurs sei man allerdings mit nach unten gezogen worden. Als Hauptaktionär zeigte sich Herr Sinner aber sehr entspannt. In diesem Rahmen berichtete er, dass der Freefloat weiter erhöht werden soll. Dabei werde man den Mix aus Value-Strategie und Dividendenpolitik beibehalten. Man schütte wieder eine Dividende aus, die großen Aktionäre werden aber erneut auf einen Großteil der Ausschüttung verzichten, um die Gesellschaft zu stärken.
Beantwortung der eingereichten Fragen
Der SdK-Sprecher bat um Ausführungen zur aktuellen Entwicklung angesichts steigender Zinsen. Steigende Zinsen sind bei den Verkäufen ein Thema. Trotzdem werde preiswerter und guter Wohnraum beständig nachgefragt, berichtete Herr Sinner. Dies zeigt sich auch in der besseren Kursentwicklung im Vergleich zu Wettbewerbern. Angesprochen auf steigende Baukosten erklärte der Vorstand, die Kalkulationen für die Häuser werden ständig aktualisiert. Bei steigenden Einkaufspreisen werden die Kunden bei noch nicht verkauften Objekten entsprechend beteiligt. Die gestiegenen Kosten wurden bisher von fast allen Käufern akzeptiert.
Zur Frage nach den Grundstücken berichtete Herr Sinner vom Erwerb zahlreicher Grundstücke im ersten Halbjahr 2022. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist weiter ungebrochen. Dabei werden die Grundstücke nur mit den Anschaffungskosten bilanziert, einen Abwertungsbedarf sah der Vorstand deshalb nicht. Zudem verfüge die Gesellschaft auch in schwierigen Zeiten über ein gutes Finanzierungspotenzial.
Eine weitere Frage beschäftigte sich mit dem Rückgang beim Posten fertige Waren und den stillen Reserven in den Grundstücken. Jeder Grundstücksumsatz führt auch zu einer Grundstücksvorratsreduzierung. Stille Reserven werden laut Vorstand nicht bewertet. Im aktuellen Umfeld gehe man beim Erwerb von Grundstücken selektiver vor. Bei einem geplanten Umsatzwachstum von 15 Prozent per anno ließe sich bis 2030 auch ein Umsatz von 200 Mio. Euro mit dem jetzigen Personalbestand und den aktuellen Betreuungskapazitäten realisieren. Allerdings bestehe derzeit kein Planungshorizont von sieben Jahren, so Herr Sinner.
Der SdK-Sprecher begrüßte die aktuelle Dividendenpolitik und erkundigte sich in diesem Rahmen nach der weiteren Planung. Von Beginn an verfolge man laut Vorstand einen Mix aus Value-Strategie und Dividendenpolitik. Damit ist Traumhaus bisher gut gefahren, betonte Herr Sinner. Deshalb müsse man auch keine Änderungen vornehmen. Wenn man es für angebracht hält, dann könnte man irgendwann auch den Großaktionären eine höhere Dividende zukommen lassen.
Angesprochen auf eine Erweiterung des Aufsichtsrats um einen Finanzexperten meinte Herr Sinner, dieser Hinweis sei eher für den operativen Bereich relevant. Im Finanzierungsbereich sei die Gesellschaft gut aufgestellt. Ein Aktionär sprach einen möglichen Interessenkonflikt beim Aufsichtsratsvorsitzenden an. Laut Herrn Sinner besteht bei Herrn Bussmann mit der GCI Management Consulting GmbH kein Anstellungsverhältnis. Herr Bussmann ist zudem kein Organmitglied der Traumhaus AG.
GCI begleitet die Gesellschaft im Bereich Investor Relations, Kapitalmarkt und Corporate Development, führte Herr Sinner aus. Dafür erhielt GCI im vergangenen Jahr ein Honorar von 245 TEUR inklusive Mehrwertsteuer. Hierbei sei zu beachten, dass im vergangenen Jahr eine Kapitalerhöhung mit Wertpapierprospekt stattfand. Üblicherweise liegt die jährliche Beratungsgebühr im Bereich von 110 TEUR.
Nähere Auskünfte verlangte der Aktionär zum neuen Fertigteilewerk. Derzeit werden noch Tests und Abstimmungsläufe im neuen Werk durchgeführt. Da das Werk in der Nähe vom Ahrtal liegt, wurden nach der Flutkatastrophe sämtliche Materialien zum Wiederaufbau verwendet, was beim Werksneubau zu Verzögerungen führte, berichtete der Vorstand. Das neue Werk bringt vor allem zeitliche Ersparnisse im Erstellungsprozess. Dadurch kann dann ein höherer Output realisiert werden. Das Finanzierungsmodell ist so aufgestellt, dass sich die Investition amortisiert, wobei für Grundstück und Halle 20 Jahre und für die Produktionsanlage 10 Jahre veranschlagt sind. Bisher wurden von den geplanten 10 Mio. Euro rund 8 Mio. Euro investiert. Nach Anlieferung des Trafos wird die Anlage dann den Regelbetrieb aufnehmen.
Hinsichtlich der Folgen der Corona-Pandemie meinte Herr Sinner, vor allem die Bereiche mit starkem Behördenkontakt wie Projektentwicklung oder Vertrieb waren stärker von der Pandemie betroffen. Befragt nach weiteren Expansionsplänen berichtete der Vorstand, das Geschäftsmodell solle bundesweit in den Ballungszentren etabliert werden. Derzeit bestehen keine Pläne, das Geschäftsmodell auch ins Ausland zu verlagern.
Den Aktionärsvertreter interessierte, wie sich im Preissegment von Traumhaus die Nachfrage nach energieeffizientem Wohnen darstellt. Wie Herr Sinner mitteilte, ist eine allgemeine Veränderung der Käuferschicht feststellbar. Dort sind energieeffiziente Häuser gut nachgefragt, wobei sich die Nachfrage seit Februar 2022 erhöhte. Weitere Fragen drehten sich um den Komplex Hauptversammlung. Herr Sinner wollte es sich offenhalten, ob die Hauptversammlung künftig in virtueller Form oder als Präsenz-Veranstaltung abgehalten wird. Derzeit sei die virtuelle Hauptversammlung rund 33 Prozent günstiger.
Zur Materialbeschaffung erklärte der Vorstand, dies sei seit 20 Monaten das Hauptthema des strategischen Einkaufs. Auf den Baustellen gab es bisher jedoch kaum Verzögerungen. Lediglich beim Neubau des Werks fehlen wichtige elektronische Komponenten. Die Baukosten haben sich in etwa um 25 Prozent erhöht, im Zusammenspiel mit dem Grundstück fallen die Preissteigerungen jedoch geringer aus. Dabei wurden die Verkaufspreise weitgehend angepasst. Weitere Preiserhöhungen müsse man sich vorbehalten, allerdings unter Berücksichtigung der Vermarktbarkeit.
Des Weiteren wollten Anteilseigner wissen, ob durch Verzögerungen sinkende Grundstückspreise am Markt zu beobachten sind. Laut Herrn Sinner kommen wieder mehr Grundstücke auf den Markt, darunter auch solche, bei deren Erstvermarktung man nicht zum Zuge gekommen war. Preisreduzierungen seien bisher aber noch nicht zu beobachten. Die steigenden Zinsen führen zur Verunsicherung, jedoch kam es lediglich zu fünf Rücktritten aufgrund der Finanzierung, die jedoch durch die Warteliste wieder besetzt werden konnten.
Interesse bestand an den Auswirkungen des Wegfalls der Kfw55-Förderung. Herr Sinner bedauerte, dass es derzeit keine Fördertöpfe gibt. Die Gesellschaft habe aber bereits einen Kfw40-Plus Nachhaltigkeitsstandard in der Schublade. Dieser kommt jedoch nur nach bestimmten Abwägungen zum Einsatz. Solange es keine Förderung gibt, möchte das Unternehmen den Kunden keine höheren Preise aufbürden.
Hinterfragt wurde auch das Projekt Funari in Mannheim, das nach Aussage von Herrn Sinner im Plan liegt. Die ersten Übergaben stehen für November und Dezember an. Im ersten Bauabschnitt sind alle 61 Häuser verkauft und die Kosten liegen noch im Rahmen. Ferner bat ein Aktionär um Angabe einer groben Spanne für Umsatz und EBITDA im laufenden Jahr. Traumhaus geht weiter von einem Wachstumskurs aus, der sich jedoch angesichts des Umfelds nicht in eine vertrauensvolle Prognose umwandeln lässt, so der Vorstand.
Angesprochen wurde auch der Themenbereich Digitalisierung. Fortschritte sah der Vorstand beim Fertigteilewerk, der Bemusterung und dem Accounting. Bei den Mehrfamilienhäusern machte der Vorstand im Bereich der seriellen Fertigung noch deutliches Potenzial aus. Durch Keller und Tiefgarage werde man jedoch bei den Preisen nicht an ein serielles Reihenhaus ohne Keller herankommen. Weitere Angaben erbat der Aktionär zu den Finanzierungskonditionen. Die Zinsen bezifferte Herr Sinner auf 1,75 bis 2,60 Prozent für Projektfinanzierungen und Kreditlinien. Die Kreditlinie wurde im vergangenen Monat von 7 auf 5 Mio. Euro reduziert.
Die aktuelle Liquiditätssituation der Traumhaus AG benannte der Vorstand als gut. Denkbar für eine weitere Finanzierung wäre ein Corporate Loan ähnlich einem Schuldscheindarlehen. Der Vorstand konnte sich durchaus auch den Bau von Ferienwohnungen vorstellen, jedoch nicht als Kernsegment, sondern nur als Nische. Näheres Interesse bestand an den deutlich gestiegenen Rückstellungen. Herr Sinner begründete dies mit vielen Übergaben, bei denen noch nicht alle Leistungen abgerechnet bzw. ausgeführt waren.
Abstimmungen
Nach dem Ende der Fragerunde leitete Herr Wenner zu den Abstimmungen über. Vom Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 4.924.283 Euro waren 3.878.351 Euro entsprechend 87,76 Prozent vertreten. Die Beschlüsse wurden alle bei wenigen Gegenstimmen im Sinne der Verwaltung gefasst. Dies waren die Ausschüttung einer Dividende von 0,60 Euro je Aktie (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4) sowie die Wahl der MUTH & Co. GmbH zum Abschlussprüfer (TOP 5). Gegen 14:50 Uhr konnte Herr Wenner die Hauptversammlung wieder beenden.
Fazit und eigene Meinung
Die Traumhaus AG setzte ihre erfolgreiche Entwicklung im vergangenen Geschäftsjahr fort. Der Umsatz, aber vor allem auch das Ergebnis, konnten deutlich gesteigert werden. Auch der Auftragsbestand sprang von 91 auf knapp 142 Mio. Euro. Ferner verfügt die Gesellschaft bereits über ausreichend angekaufte Grundstücke, um die positive Entwicklung in den kommenden Jahren fortschreiben zu können.
Nichtsdestotrotz stellt sich das derzeitige Geschäftsumfeld herausfordernd dar. Steigende Zinsen könnten die Nachfrage nach Immobilien abbremsen. Auf der anderen Seite besteht weiterhin ein enormer Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, so dass die mittelfristigen Perspektiven für Traumhaus unverändert gut sind.
Trotz der hervorragenden Zahlen kam der Aktienkurs der Traumhaus AG deutlich unter Druck. Dies halten wir jedoch für übertrieben, zumal das Papier dem Anleger auch noch eine attraktive Dividendenrendite bietet. Entsprechend erachten wir das jetzige Kursniveau als eine gute Einstiegsmöglichkeit.
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