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HV-Bericht Rücker Immobilien AG

Wie lange hält die Zurückhaltung der privaten Haushalte beim Immobilienkauf noch an?


Zu ihrer diesjährigen Hauptversammlung hatte die RÜCKER IMMOBLIEN AG ihre Anteilseigner für den 21. Juni 2007 in das Restaurant Schützenhaus in Remscheid eingeladen. Der Aufsichtsratsvorsitzende Heinz-Dieter Heithecker begrüßte die rund 25 Aktionäre, Gäste und Vertreter, darunter Alexander Langhorst von GSC Research, und erteilte nach der Erledigung der üblichen einleitenden Hinweise und Formalien dem Vorstandsmitglied Hans Martin Lambotte das Wort.


Bericht des Vorstands

Nach er Begrüßung der Teilnehmer gab Herr Lambotte einen kurzen Überblick über die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung des Geschäftsjahres 2006. Der Rückgang der Position Grundstücke im Sachanlagevermögen von 1,52 auf 0,46 Mio. EUR resultiert demnach aus der Veräußerung eines Grundstücks, und bis Ende 2008 sollen auch noch die verbleibenden in dieser Position erfassten Vermögenswerte veräußert und das Unternehmen auf den reinen Handel mit Grundstücken und Immobilien fokussiert werden, Bestände sollen künftig nur noch in der Tochtergesellschaft RÜCKER IMMOBLIEN Portfolio AG gehalten werden.

Im Zusammenhang mit der neuen Tochtergesellschaft, der RÜCKER IMMOBILIEN Portfolio AG, steht nach Aussage von Herrn Lambotte auch der Anstieg der Anteile an verbundenen Unternehmen auf 802 (Vj.: 52) TEUR. Der 85-Prozent-Anteil wurde in 2006 für einen Kaufpreis von 750 TEUR erworben, inzwischen beträgt das Grundkapital der Gesellschaft nach der jüngsten Kapitalmaßnahme 1,5 Mio. EUR. Der Rückgang bei den Beteiligungen auf 187,5 (337,5) TEUR resultiert aus der Bereinigung der Unternehmensstruktur im Hinblick auf die Anzahl der Tochter- und Beteiligungsgesellschaften.

Infolge der im Berichtsjahr 2006 durchgeführten Kapitalerhöhung unter Begleitung der HVB Group hat sich den weiteren Angaben zufolge der finanzielle Spielraum der Gesellschaft weiter erhöht, daher ist auch der unter der Position „Vorräte“ im Umlaufvermögen ausgewiesene Immobilienbestand der Gesellschaft auf 25,4 (15,1) Mio. EUR angestiegen. Bei den in der Bilanz ausgewiesenen Wertpapieren in Höhe von 166,2 TEUR handelt es sich um im Eigenbestand gehaltene Aktien der RÜCKER IMMOBLIEN AG, der Liquiditätsbestand erhöhte sich zum Bilanzstichtag auf 2,43 (1,0) Mio. EUR. Insgesamt hat sich das Volumen der Bilanzsumme von 18,9 auf 30,5 Mio. EUR erhöht.

Wie der Vorstand weiter ausführte, hat sich durch die Kapitalmaßnahme in 2006 auch die Eigenkapitalposition deutlich auf 9,97 (3,29) Mio. EUR erhöht, neben dem auf 3,56 (2,47) Mio. EUR angestiegenen Grundkapital erhöhte sich die Kapitalrücklage deutlich auf 5,77 (0,22) Mio. EUR. Der Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 14,85 auf 17,16 Mio. EUR resultiert aus der Ausweitung des Geschäftsvolumens, die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von knapp 2,76 Mio. EUR stehen im Zusammenhang mit einem zum 31.12.2006 beurkundeten Immobilienerwerb, bei welchem die Kaufpreispreiszahlung erst im Jahr 2007 erfolgt ist. Bei den sonstigen Rückstellungen in Höhe von 146,3 TEUR handelt es sich um die Prüfungskosten für den Jahresabschluss 2006 (18 TEUR), die Vergütung der Mitglieder des Aufsichtsrats (37,626 TEUR), eine Sondervergütung für die Vorstände (60 TEUR), ausstehende Rechnungen (30 TEUR) sowie übrige (1,1 TEUR).

Die Umsatzerlöse, dabei handelt es sich sowohl um Mieteinnahmen (1,66 Mio. EUR) als auch um Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien (11,65 Mio. EUR), erhöhten sich nach Aussage von Herrn Lambotte auf 13,49 (10,1) Mio. EUR, und bei einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit in der Größenordnung von 640,7 (677,5) TEUR beläuft sich der Jahresüberschuss auf 381,3 nach 413,9 TEUR im Jahr zuvor, was einem Ergebnis je Aktie von 0,11 EUR nach 0,17 EUR entspricht. Am Unternehmenserfolg sollen die Aktionäre in Form einer Dividendenausschüttung von 0,11 (0,17) EUR beteiligt werden. Besondere Risiken, beispielsweise aus Gerichts- und/oder Schiedsverfahren, existieren nach Vorstandsangabe nicht.

Im zweiten Teil seiner Ausführungen gab Herr Lambotte unter anderem einen Überblick über die im Bestand des Unternehmens gehaltenen Immobilien sowie den aktuellen Stand der jeweiligen Verkaufsbemühungen. Eine deutliche Strukturvereinfachung hat sich bei der Anzahl der Tochtergesellschaften ergeben. Neben der 85-prozentigen Beteiligung an der RÜCKER IMMOBLIEN Portfolio AG, welche künftig als Bestandshaltegesellschaft in der Unternehmensgruppe fungiert und aktuell 103 Wohneinheiten und 152 Garagen besitzt, bestehen derzeit nur noch Beteiligungen an der RÜCKER IMMOBLIEN Beteiligungs GmbH in Höhe von 50 Prozent, welche noch eine Wohneinheit in Troisdorf besitzt, sowie der II. RÜCKER IMMOBLIEN Beteiligungs-GmbH mit ebenfalls 50 Prozent und 36 Wohneinheiten in Wuppertal Barmen.

Abgewickelt wurde bereits nach der Erledigung ihres Geschäftszweckes die Remscheider Immobilien, Marketing und Unternehmensberatungs-GmbH, an welcher ein Anteil von 100 Prozent gehalten wurde, in Abwicklung befindet sich die IV. RÜCKER IMMOBLIEN Beteiligungs-GmbH (50-Prozent-Anteil) sowie die V. RÜCKER IMMOBLIEN Beteiligungs-GmbH (100-Prozent-Anteil).

Mit Blick auf die weitere Geschäftsentwicklung verwies Herr Lambotte auf das nach wie vor äußerst schwierige Marktumfeld für die „Mieterprivatisierung“, die sowohl unter dem Wegfall der Eigenheimförderung leidet als auch darunter, dass die im Koalitionsvertrag vorgesehene Einbindung des Themas Wohnen in die Riesterrente nicht wie dort angekündigt zum Jahre 2007 in Kraft getreten ist. Positiv ist nach Aussage des Vorstands jedoch zu werten, dass die Konsumenten erstmals seit Jahren wieder eine kleine Verbesserung im Geldbeutel verspüren. Das Unternehmen hat auf diese sich verändernden Rahmenbedingungen mit einer Reihe von Maßnahmen reagiert.

Auf der Einkaufsseite gilt nach wie vor die Devise „Im Einkauf liegt der Segen“, zudem setzt man bei der Gesellschaft klar auf die Strategie, unterschiedlichste Immobilien an unterschiedlichsten Standorten zu erwerben, betreibt erklärtes „Cherry Picking“ und fokussiert sich auf kleinere Einheiten. Zusätzliche Synergien ergeben sich laut Herrn Lambotte auch im Zusammenwirken mit der Portfolio AG. Auch im Bereich der Maklertätigkeit für Dritte werden die Offerten sehr sorgfältig selektiert, und es werden nur lukrative und marktgerecht gepreiste Immobilien in den Vermittlungsbestand aufgenommen.


Allgemeine Aussprache

Als erster Redner meldete sich Rechtsanwalt Thomas Hechtfischer, Geschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), zu Wort und zeigte sich einleitend angesichts der deutlichen Umsatzausweitung um 34 Prozent mit dem erzielten Ergebnisbeitrag nicht ganz so glücklich. Dann interessierte er sich nach der Verbuchung des Aufwands für die Kapitalerhöhung im Berichtszeitraum in einer Größenordnung von 250 TEUR. Dieser Posten wurde nach Vorstandsangabe in der Position sonstige betriebliche Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung des Unternehmens berücksichtigt.

Nähere Erläuterungen erbat der Redner auch in Bezug auf den im Geschäftsbericht ausgewiesenen erheblichen Aufwand im Zusammenhang mit getätigten Objekt- und Grundstücksverkäufen. Wie Herr Lambotte im Rahmen seiner Antwort betonte, handelt es sich bei den dort ausgewiesenen Positionen ausschließlich um Leistungen an „echte“ fremde Dritte, welche für ihre Betätigung beim Immobilienverkauf für die RÜCKER IMMOBLIEN AG aktiv werden. Ein wichtiger Grund für die im Vorjahresvergleich deutliche Steigerung dieser Position ist die Veräußerung eines großen Grundstücks in Kempen. Hier wurde mit dem beauftragten Makler eine Mehrerlösklausel vereinbart, von der beide Seiten in Bezug auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreis im Berichtszeitraum profitiert haben.

Nicht zufrieden stellen kann nach Aussage von Herrn Hechtfischer wie auch der weiteren Redner die Aktienkursentwicklung. In diesem Zusammenhang erkundigte sich der Aktionärsschützer nach den Gründen für die Beendigung des Vertragsverhältnisses mit der Firma UBJ. GmbH sowie für die Nichtverlängerung des Designated Sponsor-Vertrags, über welche auf der letztjährigen Hauptversammlung des Unternehmens berichtet wurde. Laut Herrn Lambotte ist das Verhältnis zur Firma UBJ., die nach seiner Auskunft auch die Präsenzkontrolle auf der Hauptversammlung durchführt, nach wie vor offen und gut, jedoch standen Aufwand und Nutzen der in 2006 eingeleiteten Maßnahmen in keiner Relation zu den Effekten, welche auf der Ebene des Aktienkurses spürbar geworden sind. Insgesamt wurden in 2006 für die beschriebenen Verträge und weitere Maßnahmen über 100 TEUR aufgewandt.

Das Themenfeld Designated Sponsor und Liquidität in der Aktie hat die Verwaltung fortlaufend im Blick, aber auch ohne einen solchen ist die Aktie der RÜCKER IMMOBLIEN AG mit teilweise über 30.000 gehandelten Stücken pro Tag ein liquides Papier. Sollte es hier jedoch zu andersgerichteten Entwicklungen kommen, ist laut Herrn Lambotte durchaus die Beauftragung eines Designated Sponsors denkbar, wenngleich aktuell nicht konkret geplant. Die eingesparten Aufwendungen entsprechen nach seiner Aussage einem Betrag von 0,03 EUR je Aktie, der zusätzlich als Ausschüttungsbetrag für die Aktionäre zur Verfügung stehen wird.

Ferner erkundigte sich Herr Hechtfischer nach einer Einschätzung der Unternehmensleitung zum fairen Wert der Aktie. Herr Lambotte betonte wie bereits im Vorjahr, dass sich sowohl er selbst als auch sein Kollege Ulrich Rücker bei der Beantwortung dieser Fragestellung sehr schwer tun und dass sie hierzu grundsätzlich keine Stellungnahme abgeben. Er wies jedoch auf verschiedene Analysteneinschätzungen zum Unternehmen und dem möglichen Kurspotenzial hin, die allesamt auf der Internetseite der Gesellschaft unter www.ruecker-immobilien.de abrufbar sind.

Des Weiteren bat der DSW-Vertreter den Vorstand um eine konkretisierte Einschätzung zur weiteren Marktentwicklung und machte dies an aus seiner Sicht teilweise widersprüchlichen Aussagen im Geschäftsbericht und dem Vorstandsvortrag fest, in dem einerseits von weiterhin intakten Rahmenbedingungen die Rede ist, andererseits aber auch auf Schwierigkeiten beim Privatisierungsgeschäft hingewiesen wird. Wie Herr Lambotte in seiner Antwort ausführte, gestaltet sich das sogenannte Privatisierungsgeschäft weiterhin schwierig, wenngleich in den ersten Monaten des laufenden Jahres eine leichte Entspannung der Situation eingetreten sei. Nun jedoch von einer Trendwende zu sprechen, erscheint dem Vorstand noch verfrüht. Ganz anders stellt sich hingegen die Lage bei größeren Blockdeals dar. Dominierten in diesem Geschäft bis vor wenigen Jahren noch deutliche Paketabschläge, so werden insbesondere große Pakete heute mit einem zum Teil deutlichen Aufschlag auf den Net Asset Value (NAV) gehandelt.

Befragt nach möglichen Risiken aus der Zinsentwicklung für das Unternehmen erklärte der Vorstand, dass die Gesellschaft ihre Fremdmittel in etwa hälftig variabel und fest verzinst aufnimmt und die möglichen Risiken durch diesen Mix in einer überschaubaren Größenordnung hält. Die Fragestellung möglicher Absicherungsgeschäfte ist laut Herrn Lambotte auch regelmäßiges Thema der Aufsichtsratssitzungen, bisher habe man sich jedoch immer gegen solche entschieden, da das für das Unternehmen kritische Zinsniveau noch nicht erreicht ist.

Mit Blick auf mögliche Zukäufe wies Herr Hechtfischer auf aktuelle Veräußerungsbestrebungen bei der Hattinger Wohnungsstätten Genossenschaft hin, die derzeit über 500 Wohneinheiten zum Verkauf gestellt hat. Herr Lambotte erklärte hierzu, dass sich die Verwaltung derartige Angebote stets sehr intensiv ansieht, man wolle jedoch hierzu keine öffentlichen Erklärungen abgeben, da sich ein zu hohes öffentliches Interesse oder eine öffentliche Erörterung eines solchen Deals zu häufig als contraproduktiv in Bezug auf einen erfolgreichen Abschluss einer solchen Transaktion erwiesen haben.

Lobende Worte fand der Aktionärssprecher für die vorgenommene Strukturbereinigung und Vereinfachung bei den Tochtergesellschaften, wobei er sich zugleich nach näheren Details zu den Planungen mit der Portfolio AG erkundigte, nachdem das neue REIT (Real Estate Investment Trunst)-Gesetz nun in Bezug auf Wohnimmobilien doch deutlich hinter den Erwartungen der Branche zurückgeblieben ist. Hinsichtlich der Struktur des Unternehmens mit verschiedenen Tochtergesellschaften richtete der Vorstand noch kurz den Blick zurück auf die Anfangsphase der Gesellschaft. Seinerzeit war die Abwicklung großer Projekte über eigenständige Tochtergesellschaften, die auch die Hereinnahme von Dritten ermöglicht hat, ein wichtiger Punkt. Die angesprochenen GmbHs wurden immer wie eigenständige Gesellschaften geführt und auch von den finanzierenden Banken als solche behandelt.

Zum Thema REIT-Gesetz und den Planungen mit der 85-Prozent-Tochter RÜCKER IMMOBLIEN Portfolio AG führte Herr Lambotte aus, dass diese Gesellschaft natürlich in Erwartung der Einführung der Rechtsform eines REIT in Deutschland erworben wurde. Auch ohne die komplette Einbeziehung von Wohnimmobilien in die jetzt geltende Gesetzeslage hat das Unternehmen nach seiner Überzeugung eine gute Zukunft als rein bestandshaltende Gesellschaft vor sich. Auf mittlere Sicht rechnet der Vorstand damit, dass eine Aufweichung der im Gesetz enthaltenen Ausschlusskriterien und eine Angleichung an die Regelung in anderen europäischen Ländern erfolgen wird. Diese Einschätzung begründete er mit dem Hinweis auf Überlegungen großer Player wie Gagfah und anderer nach attraktiven Umgehungsmöglichkeiten, so dass der Gesetzgeber aus seiner Sicht hier in Zugzwang geraten dürfte.

Abschließend erkundigte sich der DSW-Geschäftsführer noch nach den Gründen, warum entgegen der in den Vorjahren gemachten Aussagen, dass man sich bei Investitionen in Hochhaus-Objekte zurückhalten wolle, nun doch am Standort in Remscheid ein solches Objekt erworben worden ist. Herr Lambotte unterstrich diese Aussage nochmals und erklärte, dass man ein solches Objekt an einem anderen Standort als in Remscheid auch nicht erworben hätte. Im vorliegenden Fall handelt es sich jedoch um eine Immobilie, die hervorragend gemanagt wird und sich zuvor im Besitz einer deutschen Versicherung befunden hat. Dank der sehr detaillierten Marktkenntnis des Remscheider Immobilienmarkts habe man sich letztlich für den Erwerb entschieden, da das Objekt über eine exzellente Mieterstruktur verfügt und auch seit längerem eine Warteliste für weitere Mietinteressenten existiert. Falls gewünscht könnte man bei diesem Objekt problemlos und innerhalb kürzester Zeit auf eine Vermietungsquote von 100 Prozent kommen, so der Vorstand weiter.

Aktionär Eberhard Knebel zeigte sich über die Aktienkursentwicklung ebenfalls nicht sonderlich erfreut und verwies auf die deutlich bessere Performance anderer Immobilienunternehmen an der Börse. Der Vorstand pflichtete dem Redner in Bezug auf die Höhe des Börsenkurses bei und erklärte, dass dieser auch aus Sicht der beiden Vorstandsmitglieder und Gründer, welche ebenfalls noch in erheblichem Umfang am Unternehmen beteiligt sind, alles andere als erfreulich ist.

Ein Grund hierfür ist nach Angabe von Herrn Lambotte die nach wie vor geringe Unternehmensgröße, welche dazu führt, dass die Gesellschaft für größere Investoren und institutionelle Anleger zu klein ist und daher auf den dortigen „Radarschirmen“ nicht auftaucht. Ein weiterer Faktor, der hier eine Rolle spielt, ist nach Vorstandsangabe sicherlich auch die bei RÜCKER nach wie vor erfolgende Bilanzierung auf Basis des HGB im Vergleich zu den meisten übrigen an der Börse notierten Immobilien-Aktiengesellschaften, welche nach IFRS bilanzieren und in ihren ausgewiesenen Ergebnissen zumeist nicht unerhebliche Ergebnisbestandteile aus Neubewertungen ausweisen. Der Vorstand bekannte sich jedoch ausdrücklich zur bislang angewandten und deutlich konservativeren Bilanzierung nach HGB und erklärte, an dieser so lange wie möglich festhalten zu wollen.

Angesprochen auf die vom Unternehmen im Normalfall realisierte Marge zwischen Kauf und Verkauf eines Objekts nannte Herr Lambotte eine Größenordnung zwischen 15 und 30 Prozent, wobei dieser Wert im Schnitt sowohl auf renovierte als auch unrenovierte Wohnungen erzielt wird.

Abschließend meldete sich noch Aktionär Knipping zu Wort und bat den Vorstand um nähere Angaben zur durchschnittlichen Verweildauer der Immobilien im Portfolio. Unter Risikoaspekten interessierte er sich dabei insbesondere für das Volumen jener Objekte, welche sich seit mehr als fünf bzw. drei Jahren im Bestand des Unternehmens befinden. Nach Verwaltungsangabe befinden sich aus der Gründungsphase der Gesellschaft keine Objekte mehr im Besitz des Unternehmens, gemäß der vom Redner vorgegebenen Definition existieren aktuell zwei Restanten im Bestand. Herr Lambotte betonte im Rahmen seiner Antwort, dass die Verwaltung sehr bemüht ist, die Verweildauer im Bestand möglichst kurz zu halten und dass sowohl der Aufsichtsrat als auch der Abschlussprüfer ein sehr wachsames Auge in Bezug auf diese Thematik besitzen. Bei den angesprochenen Objekten handelt es sich zum einen um zwölf Häuser am Standort in Oberhausen sowie um das Objekt in der Agrippastraße in Köln.

Bei letztgenannter Immobilie ist der Standort so gut und das Mietniveau so gering, dass ein Wechsel der Mieterschaft bzw. ein Verkauf der einzelnen Wohneinheiten nicht auf kurze Sicht realisierbar ist, da die Wechselbereitschaft der vorhandenen Mieter angesichts der nach wie vor für den Standort sehr moderaten Miete wenig ausgeprägt ist. Bei den von Zeit zu Zeit in diesem Objekt veräußerten Eigentumswohnungen werden jedoch nach Aussage von Herrn Lambotte sehr erfreuliche Margen erzielt, so dass diese Immobilie auch bei einer längeren Haltedauer kein Risiko darstellt. Grundsätzlich wird von der Verwaltung sehr darauf geachtet, dass die laufenden Mieteinnahmen eines Objekts nach Abzug der Bewirtschaftungskosten sowie eines Sicherheitsabschlags für mögliche Mietausfallrisiken stets über den Finanzierungskosten desselben liegen, um mögliche Risiken weitestgehend zu minimieren, so Herr Lambotte weiter.


Abstimmungen

Nach Beendigung der allgemeinen Aussprache um 12:15 Uhr wurde die Präsenz mit 1.048.471 Aktien oder 29,96 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals festgestellt. Sämtliche Beschlussvorlagen der Verwaltung wurden einstimmig und ohne Enthaltungen verabschiedet. Im Einzelnen beschlossen wurden die Ausschüttung einer Dividende von 0,11 EUR (TOP 2), die Entlastung von Vorstand (TOP 3) und Aufsichtsrat (TOP 4), die Vergütung des Aufsichtsrats (TOP 5) sowie die Wahl der MORISON AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Remscheid, zum Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2007 (TOP 6).


Fazit

Bereits im Verlauf des Jahres 2006 hat die Aktienkursentwicklung bei der RÜCKER IMMOBLIEN AG sowohl unter dem deutlich nachlassenden Interesse der Investoren an Immobilien-Papieren als auch unter der immer spürbarer werdenden Kaufzurückhaltung vor allem der privaten Haushalte bei Immobilientransaktionen gelitten. Letztere resultiert aus dem Wegfall der staatlichen Eigenheimzulage zum Jahresende 2005, so dass sich in 2006 sowohl der Wegfall der Förderungen als auch die Vorzieheffekte in das Jahr 2005 belastend ausgewirkt haben. Diese Entwicklung hält auch in den ersten Monaten des Jahres 2007 an, aber wenngleich nach Verwaltungsangabe zumindest wieder eine leichte Verbesserung auf der Nachfrageseite in den letzten Monaten erkennbar wird, wäre es dennoch verfrüht, hier schon von einer Trendwende zu sprechen.

Auf Basis des 2006er Ergebnisses von 0,11 EUR je Aktie wird diese beim aktuellen Kursniveau von 2,90 EUR mit einem 2006er KGV von 26,3 bewertet, die Dividendenrendite beträgt bei einer Ausschüttung in Höhe von 0,11 EUR erfreuliche 3,7 Prozent. Für das laufende Geschäftsjahr hält der Verfasser eine deutliche Ergebnisverbesserung für erreichbar, der Schätzung eines Ergebnisses je Aktie von bis zu 0,24 EUR liegt jedoch die erfolgreiche Abwicklung eines erfolgreichen „Blockdeals“ im laufenden Jahr zu Grunde. Wird dieses Ziel erreicht, vermindert sich die Bewertung der Aktie auf ein erwartetes 2007er KGV von 10,8, zusätzliche Phantasie sollte sich aus einer Anhebung der Dividendenhöhe in Richtung einer Dividendenrendite von wieder über 5 Prozent bezogen auf den aktuellen Aktienkurs ergeben.


Kontaktadresse

RÜCKER IMMOBLIEN AG
Brüderstraße 62
D-42853 Remscheid

Tel.: +49 (0) 2191 / 46447 - 0
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